La usucapión (prescripción adquisitiva) en Italia es un instituto jurídico (regulado por los artículos 1158 y siguientes del Código Civil) que permite la adquisición de la propiedad o de otro derecho real de goce (como, por ejemplo, el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre), sobre un bien (mueble o inmueble) mediante la posesión continuada en el tiempo. Se trata, de hecho, de un modo de adquisición de la propiedad a título originario, es decir, sin un acto de transferencia anterior (como, por ejemplo, venta o donación).

El fundamento de este instituto reside en la exigencia de hacer cierta y estable la propiedad, premiando a quien se ocupa concretamente de un bien.

En líneas generales, la usucapión puede afectar a las Congregaciones Religiosas (entes eclesiásticos civilmente reconocidos) de doble manera, según actúen como sujetos que adquieren o que pierden la propiedad.

En Italia, los bienes de los entes eclesiásticos están sujetos a las leyes civiles (art. 831 del Código Civil), salvo algunas importantes excepciones dictadas por las normas concordatarias y la legislación especial.

1. Usucapión contra la Congregación (pérdida del bien).

Un tercero puede adquirir por usucapión un bien perteneciente a una Congregación Religiosa, siempre que concurran los requisitos previstos por la ley, pero es necesario hacer una distinción crucial basada en la destinación del bien. A continuación, veamos los detalles.

A. Bienes no destinados al Culto (son usucapibles).

La mayor parte de los bienes que forman parte del patrimonio de una Congregación Religiosa (ej. terrenos agrícolas, inmuebles residenciales/comerciales, bienes destinados a actividades “diversas” como escuelas, obras de asistencia, oficinas administrativas) son considerados bienes patrimoniales ordinarios.

Estos bienes pueden ser adquiridos por usucapión por un tercero, si este último ejerce la posesión pacífica, pública, ininterrumpida y no equívoca durante el período de tiempo establecido por la ley (normalmente 20 años para los inmuebles).

B. Edificios destinados al Culto (no son usucapibles).

Los edificios abiertos al público para el ejercicio del culto católico están sujetos a una protección especial (art. 831, comma 2, c.c. y acuerdos concordatarios):

• estos bienes no pueden ser sustraídos de su destinación, ni siquiera por efecto de enajenación o de usucapión, mientras dicha destinación no haya cesado conforme a las leyes que los regulan (es decir, mientras no intervenga una disposición de desconsagración o secularización por parte de la autoridad eclesiástica competente, como el Obispo);
• por lo tanto, mientras un bien esté destinado al culto (como una Iglesia, un Oratorio, etc.), la posesión por parte de un tercero es, de hecho, ineficaz a los fines de la usucapión.

2. Usucapión a favor de la Congregación (adquisición del bien).

La Congregación Religiosa, en cuanto ente jurídico, puede a su vez adquirir la propiedad u otros derechos reales (como el usufructo o una servidumbre) sobre bienes ajenos mediante usucapión:

• la usucapión es considerada una adquisición a título originario: la jurisprudencia ha aclarado que, para las adquisiciones a título originario, la Congregación no necesita la autorización administrativa que en el pasado era requerida para las adquisiciones a título derivativo (ej. compraventas o donaciones);
• la Congregación debe haber ejercido la posesión del bien, encargándose de la manutención, percibiendo los frutos, o cumpliendo cualquier otra actividad que manifieste el poder de hecho sobre el bien, por el tiempo necesario previsto por la ley.

En síntesis, la usucapión es un mecanismo que regula los bienes de las Congregaciones Religiosas como los de cualquier otro sujeto, con la única fundamental reserva para los bienes que gozan del vínculo de destinación al culto público.

2.1. Los requisitos de la posesión.

El ente eclesiástico debe haber ejercido sobre el bien la posesión con las siguientes características (art. 1158 c.c. y siguientes):

Posesión ad usucapionem.

La posesión debe ser ejercida con el animus possidendi, es decir, la voluntad de comportarse como el titular del derecho (propiedad u otro derecho real), distinguiéndose de la mera detención (ej. alquiler o comodato). Ejemplo: la Congregación ejecuta trabajos de reestructuración y manutención extraordinaria sin pedir permiso al propietario.

Continuada y no interrumpida.

La Congregación no debe haber cesado jamás de ejercer el poder sobre el bien (continuidad), y la posesión no debe haber sido interrumpida ni por el propietario ni por eventos naturales (no interrupción por más de un año). Ejemplo: la Congregación usa el terreno anexo para actividades pastorales o de oratorio todos los días/años sin oposición.

Pacífica y pública.

La posesión no debe haber sido adquirida con violencia (pacificidad) y debe ser patente y visible a todos, en particular al propietario (publicidad). Ejemplo: el bien es usado a la luz del sol y todos saben que la Congregación lo gestiona/usa.

Inequívoca.

La posesión debe consistir de manera cierta en la actividad correspondiente al ejercicio de la propiedad o de otro derecho real. Ejemplo: la Congregación ejerce de manera exclusiva el control sobre el bien, excluyendo el uso por parte de cualquier otro.

2.2. El factor tiempo.

La posesión debe prolongarse por el período de tiempo establecido por la ley:

• usucapión ordinaria: 20 años para bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios.
• usucapión abreviada: 10 años si la Congregación adquirió el bien de buena fe de quien no era propietario, con base en un título abstractamente idóneo para transferir la propiedad – por ejemplo, un contrato de venta nulo por vicio de forma – y dicho título fue registrado.

3. Aspecto crucial para las Congregaciones Religiosas.

Históricamente, los actos de adquisición de bienes por parte de las Congregaciones Religiosas (adquisiciones a título derivativo) requerían autorizaciones administrativas estatales y canónicas.

Para la usucapión (adquisición a título originario), la jurisprudencia de la Corte de Casación ha establecido que no es necesaria ninguna autorización administrativa (como, en el pasado, la autorización gubernamental prevista por la abrogada ley n. 848/1929) para el perfeccionamiento de la adquisición. De hecho, la usucapión se perfecciona ope legis (por efecto de la ley) una vez verificados los presupuestos de la posesión y del tiempo.

4. Casos jurisprudenciales y aplicaciones prácticas.

La adquisición de un bien a través de la usucapión es un procedimiento complejo y requiere una prueba rigurosa en sede judicial.

4.1. Ejemplos comunes (inmuebles y terrenos).

• Vallado y mantenimiento (prueba de la posesión): la jurisprudencia requiere actos que manifiesten la voluntad de poseer la cosa excluyendo a los demás. El simple cultivo de un terreno no es suficiente si no va acompañado de actos significativos como el vallado, la realización de obras permanentes, la exclusión del acceso al propietario y a terceros, o el pago integral de las cargas e impuestos relativos al inmueble.
• Usucapión de un muro o espacio común en condominio: es posible adquirir por usucapión una parte común (ej. un hueco de escalera, una porción de la azotea, un patio) solo si se cumplen actos que demuestren de forma inequívoca y duradera haber sustraído el bien al uso común, impidiendo a los demás condóminos utilizarlo. Por ejemplo, cierre con candado o modificación estructural.
• Servidumbres de paso: es posible adquirir por usucapión también una servidumbre (derecho real de goce), como por ejemplo el derecho a pasar por un fundo ajeno, si el paso se ha ejercido de forma continuada durante 20 años.

4.2. El papel de la prueba.

La carga de probar la posesión ad usucapionem (es decir, con los requisitos exigidos por la ley) recae enteramente sobre quien actúa para obtener su reconocimiento. Los medios de prueba típicos son:

• pruebas testimoniales: personas que pueden atestiguar la naturaleza pública e ininterrumpida de la posesión durante todo el período requerido;
• pruebas documentales: documentos que demuestren el comportamiento del poseedor como titular (ej. facturas de obras de reestructuración pagadas, acometidas y pagos de servicios, solicitudes de autorizaciones de construcción);
• presunción de posesión intermedia: quien pruebe haber poseído en un tiempo más remoto y de poseer actualmente, se presume que ha poseído también en el tiempo intermedio (Art. 1142 c.c.).

4.3. Procedimiento (mediación obligatoria).

La usucapión no se adquiere automáticamente, sino que debe ser formalmente reconocida. Veamos a continuación las características principales:

• mediación obligatoria: dado que entra en la materia de los derechos reales, antes de iniciar una causa en el Tribunal, es obligatorio intentar la mediación civil con el propietario;
• acta positiva: si las partes alcanzan un acuerdo en mediación, el acta firmada y autenticada por un Notario constituye un título válido para la registración de la propiedad en los registros inmobiliarios;
• causa en el Tribunal: si la mediación fracasa, es necesario iniciar una causa civil (acción de declaración de la usucapión sobrevenida) en el Tribunal. La sentencia favorable al poseedor constituye el título para la registración.

4. Conclusiones: la gestión proactiva del patrimonio inmobiliario.

El instituto de la usucapión, aún siendo un mecanismo jurídico antiguo, mantiene una relevancia crucial en la gestión del patrimonio inmobiliario de las Congregaciones Religiosas. Como se ha evidenciado, la naturaleza peculiar de los bienes de las Congregaciones, a menudo históricos y utilizados para fines de culto, asistencia o educación, los expone a riesgos y oportunidades únicos ligados a la posesión continuada en el tiempo.

Es fundamental, por lo tanto, que los Superiores y los Administradores no subvaloren la eventualidad de sufrir la usucapión sobre bienes aparentemente abandonados, ni la oportunidad de promoverla para consolidar situaciones de posesión de hecho prolongadas durante decenios. La correcta interpretación de los términos de ley, la “interrupción” de los términos de prescripción y la gestión de la prueba de la posesión son pasajes que requieren una precisión técnica impecable.

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