L’usucapione in Italia è un istituto giuridico (disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile) che permette l’acquisizione della proprietà o di un altro diritto reale di godimento (come ad es. l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, la servitù), su un bene (mobile o immobile) tramite il possesso continuato nel tempo. Si tratta infatti di un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, cioè senza un precedente atto di trasferimento (ad es. vendita o donazione).

Il fondamento di questo istituto risiede nell’esigenza di rendere certa e stabile la proprietà, premiando chi si prende concretamente cura di un bene.

In linea generale, l’usucapione può interessare le Congregazioni Religiose (enti ecclesiastici civilmente riconosciuti) in un duplice modo, a seconda che agiscano come soggetti che acquisiscono o che perdono la proprietà.

In Italia, i beni degli enti ecclesiastici sono soggetti alle leggi civili (art. 831 c.c.), salvo alcune importanti eccezioni dettate dalle norme concordatarie e dalla legislazione speciale.

1. L’usucapione nei confronti della Congregazione (perdita del bene).

Un terzo può acquisire per usucapione un bene appartenente a una Congregazione Religiosa, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge, ma occorre fare una distinzione cruciale basata sulla destinazione del bene. Vediamo qui di seguito i dettagli.

A. Beni non destinati al Culto (sono usucapibili).

La maggior parte dei beni facenti parte del patrimonio di una Congregazione Religiosa (es. terreni agricoli, immobili residenziali/commerciali, beni destinati ad attività “diverse” come scuole, opere di assistenza, uffici amministrativi) sono considerati beni patrimoniali ordinari.

Questi beni possono essere usucapiti da un terzo, se quest’ultimo ne esercita il possesso pacifico, pubblico, ininterrotto e non equivoco per il periodo di tempo stabilito dalla legge (di norma 20 anni per gli immobili).

B. Edifici destinati al Culto (non sono usucapibili).

Gli edifici aperti al pubblico esercizio del culto cattolico sono soggetti a una protezione speciale (art. 831, comma 2, c.c. e accordi concordatari):

• questi beni non possono essere sottratti alla loro destinazione, neanche per effetto di alienazione o di usucapione, fino a quando tale destinazione non sia cessata in conformità delle leggi che li riguardano (ovvero, finché non interviene un provvedimento di sconsacrazione o secolarizzazione da parte della competente autorità ecclesiastica, come il Vescovo);
• pertanto, finché un bene è destinato al culto (una Chiesa, un Oratorio, etc.), il possesso da parte di un terzo è, di fatto, inefficace ai fini dell’usucapione.

2. L’usucapione a favore della Congregazione (acquisizione del bene).

La Congregazione Religiosa, in quanto ente giuridico, può essa stessa acquistare la proprietà o altri diritti reali (come l’usufrutto o una servitù) su beni altrui mediante usucapione:

• l’usucapione è considerata un acquisto a titolo originario: la giurisprudenza ha chiarito che, per gli acquisti a titolo originario, la Congregazione non necessita dell’autorizzazione amministrativa che in passato era richiesta per gli acquisti a titolo derivativo (es. compravendite o donazioni);
• la Congregazione deve aver esercitato il possesso del bene, curandone la manutenzione, percependo i frutti, o compiendo qualsiasi altra attività che manifesti il potere di fatto sul bene, per il tempo necessario previsto dalla legge.

In sintesi, l’usucapione è un meccanismo che regola i beni delle Congregazioni Religiose come quelli di qualsiasi altro soggetto, con l’unica ma fondamentale riserva per i beni che godono del vincolo di destinazione al culto pubblico.

2.1. I requisiti del possesso.

L’ente ecclesiastico deve aver esercitato sul bene il possesso con le seguenti caratteristiche (art. 1158 c.c. e seguenti):

• Possesso ad usucapionem.

Il possesso deve essere esercitato con l’animus possidendi, cioè la volontà di comportarsi come il titolare del diritto (proprietà o altro diritto reale), distinguendosi dalla mera detenzione (es. affitto o comodato). Esempio: la Congregazione esegue lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria senza chiedere il permesso al presunto proprietario.

• Continuato e non interrotto.

La Congregazione non deve aver mai smesso di esercitare il potere sul bene (continuato), e il possesso non deve essere stato interrotto né dal proprietario né da eventi naturali (non interrotto per oltre un anno). Esempio: la Congregazione usa il terreno annesso per attività pastorali o di oratorio tutti i giorni/anni senza opposizione.

• Pacifico e pubblico.

Il possesso non deve essere stato acquisito con violenza (pacificità) e deve essere palese e visibile a tutti, in particolare al proprietario (pubblicità). Esempio: il bene è usato alla luce del sole e tutti sanno che è la Congregazione a gestirlo/usarlo.

• Inequivoco.

Il possesso deve consistere in modo certo nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Esempio: la Congregazione esercita in via esclusiva il controllo sul bene, escludendo l’uso da parte di chiunque altro.

2.2. Il fattore tempo.

Il possesso deve protrarsi per il periodo di tempo stabilito dalla legge:

• usucapione ordinaria: 20 anni per i beni immobili e i diritti reali immobiliari.
• usucapione abbreviata: 10 anni se la Congregazione ha acquistato il bene in buona fede da chi non era proprietario, in base a un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà – ad esempio un atto di vendita nullo per vizio di forma – e tale titolo è stato trascritto.

3. Aspetto cruciale per le Congregazioni Religiose.

Storicamente, gli atti di acquisto di beni da parte delle Congregazioni Religiose (acquisti a titolo derivativo) necessitavano di autorizzazioni amministrative statali e canoniche.

Per l’usucapione (acquisto a titolo originario), la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha stabilito che non è necessaria alcuna autorizzazione amministrativa (come, in passato, l’autorizzazione governativa prevista dall’abrogata legge n. 848/1929) per il perfezionamento dell’acquisto. Infatti, l’usucapione matura ope legis (per effetto della legge) una volta verificatisi i presupposti del possesso e del tempo.

4. Casi giurisprudenziali e applicazioni pratiche.

L’acquisizione di un bene attraverso l’usucapione è un procedimento complesso e richiede una rigorosa prova in sede giudiziale.

4.1. Esempi comuni (immobili e terreni).

• Recinzione e manutenzione (prova del possesso): la giurisprudenza richiede atti che manifestino la volontà di possedere la cosa escludendo gli altri. La semplice coltivazione di un terreno non è sufficiente se non accompagnata da atti significativi come la recinzione, la realizzazione di opere permanenti, l’esclusione dell’accesso al proprietario e a terzi, o l’integrale pagamento degli oneri e imposte relativi all’immobile.
• Usucapione di un muro o spazio comune in condominio: un condomino può usucapire una parte comune (es. un sottoscala, una porzione del lastrico solare, un cortile) solo se compie atti che dimostrino in modo inequivocabile e duraturo di aver sottratto il bene all’uso comune, impedendo agli altri condomini di utilizzarlo. Ad esempio, chiusura con lucchetto o modifica strutturale.
• Servitù di passaggio: è possibile usucapire anche una servitù (diritto reale di godimento), ad esempio il diritto di passare su un fondo altrui, se il passaggio è stato esercitato in modo continuato per 20 anni.

4.2. Il ruolo della prova.

L’onere di provare il possesso ad usucapionem (cioè con i requisiti richiesti dalla legge) ricade interamente su chi agisce per ottenerne il riconoscimento. I mezzi di prova tipici sono:

• prove testimoniali: persone che possano attestare la natura pubblica e ininterrotta del possesso per tutto il periodo richiesto;
• prove documentali: documenti che dimostrino il comportamento del possessore come titolare (es. fatture di lavori di ristrutturazione pagati, allacci e pagamenti di utenze, richieste di autorizzazioni edilizie);
• presunzione di possesso intermedio: chi prova di aver posseduto in un tempo più remoto e di possedere attualmente, si presume abbia posseduto anche nel tempo intermedio (Art. 1142 c.c.).

3. Procedura (mediazione obbligatoria).

L’usucapione non si acquista automaticamente, ma deve essere formalmente riconosciuta. Vediamo qui di seguito le caratteristiche principali:

• mediazione obbligatoria: poiché rientra nella materia dei diritti reali, prima di avviare una causa in Tribunale, è obbligatorio tentare la mediazione civile con il proprietario;
• verbale positivo: se le parti raggiungono un accordo in mediazione, il verbale firmato e autenticato da un Notaio costituisce un titolo valido per la trascrizione della proprietà nei registri immobiliari;
• causa in Tribunale: se la mediazione fallisce, è necessario avviare una causa civile (azione di accertamento dell’intervenuta usucapione) in Tribunale. La sentenza favorevole al possessore costituisce il titolo per la trascrizione.

5. Conclusioni: la gestione proattiva del patrimonio immobiliare.

L’istituto dell’usucapione, pur essendo un meccanismo giuridico antico, mantiene una rilevanza cruciale nella gestione del patrimonio immobiliare delle Congregazioni Religiose. Come evidenziato, la natura peculiare dei beni delle Congregazioni, spesso storici e utilizzati per finalità di culto, assistenza o educazione, li espone a rischi e opportunità unici legati al possesso continuato nel tempo.

È fondamentale dunque che i Superiori e gli Amministratori non sottovalutino né l’eventualità di subire l’usucapione su beni apparentemente abbandonati, né l’opportunità di promuoverla per consolidare situazioni di possesso di fatto protratte per decenni. La corretta interpretazione dei termini di legge, ‘’interruzione dei termini di prescrizione e la gestione della prova del possesso sono passaggi che richiedono una precisione tecnica ineccepibile.

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