[vc_row dahz_id=»1561579073687-0149e3ce-2040″][vc_column][vc_column_text]Cómo puede una Congregación Religiosa rentabilizar un inmueble que no usa?

Muchas Congregaciones Religiosas hoy en día son propietarias de inmuebles -más o menos grandes- que han dejado de ser utilizados para las finalidades de la Comunidad. Se trata en su mayoría de inmuebles vacíos o semi vacíos que implican en todos casos, para los miembros de la Congregación, una pérdida de energía y un incremento de gastos para su gestión y manutención, dadas las numerosas obligaciones fiscales y administrativas a respetar. Entre otros, por ejemplo, el pago de impuestos sobre los inmuebles (IMU), gastos para su mantenimiento ordinario y extraordinario como son los de mantenimiento o renovación de la fachada y de los sistemas de abastacimiento, el mantenimiento del jardín y la poda estacional de plantas y así sucesivamente.

Entonces la pregunta que surge es: ¿qué puedo hacer para que mi inmueble sea rentable de manera que éste ya no sea más un peso para la Congregación sino que llegue a ser una fuente de ingresos?

Obviamente, no existe una respuesta única que pueda valer para todos, porque cada Congregación tendrá exigencias específicas diferentes, así como diferentes serán las carácteristicas de los inmuebles a rentabilizar. Las variables a considerar son múltiples.

A continuación vamos a examinar las principales opciones disponibles:

• Arrendamiento para uso residencial

El arrendamiento de inmuebles para uso residencial está regulado principalmente por el código civil y por la ley 431/1998 y sucesivas modificaciones e integraciones. Según las exigencias de las partes, se puede optar por diferentes tipos de contratos de renta, con duración diferente.

• Arrendamiento con alquiler/cánon libre o concordado

Entre los contratos de larga duración señalamos el contrato ordinario con alquiler libre, 4 años + 4 años y el contrato de arrendamiento convencional o con alquiler concordado de 3 años + 2 años.

Habitualmente, el tipo más utilizado es el que tiene una duración de 4 años que se renueva tácitamente por otros 4 años porque con esta opción el alquiler es libre, o sea el propietario puede pedir el cánon contractual que prefiera.

• Arrendamiento para uso transitorio

En caso de necesidad de conceder en arrendamiento un inmueble para temporadas más cortas, se puede elegir el contrato de arrendamiento para uso transitorio, de duración no inferior a un mes y no superior a 18 meses. Dicho contrato tendrá que preveer una cláusula contractual específica que concrete la exigencia transitoria del propietario y del inquilino.

• Arrendamiento para uso transitorio para estudiantes

Para el caso en que se quiera arrendar -una o más habitaciones- a estudiantes, se puede optar por el contrato transitorio para estudiantes. Esta tipología de contrato prevé una duración de 6 a 36 meses y puede ser firmada tanto por un único estudiante o por grupos de estudiantes universitarios que estudien fuera de su ciudad de residencia. Puede ser celebrado solo en los ayuntamientos sedes de universidades (como Roma) o de sucursales de sedes universitarias.

• Arrendamiento para uso no residencial

El arrendamiento de inmuebles para uso no residencial está regulado principalmente en el código civil y en la ley 392/1978. Propietario e inquilino pueden libremente pactar la cantidad del cánon, el régimen de repartición de los gastos y la forma del contrato. Por el contrario, están vinculadas las estipulaciones sobre la duración del contrato, la actualización del cánon, la cantidad de la fianza, la indemnización del fondo de comercio, el subarrendamiento/cesión del contrato, la prelación. Son posibles las variaciones para los arrendamientos que tienen un cánon anual superior a 250mil euros, siempre que el contrato sea por escrito.

La duración mínima es de seis años para los inmuebles destinados a actividades industriales, comerciales y artesanales de interés turístico. Si el inmueble está destinado a actividad hotelera o al ejercicio de actividades teatrales, la duración mínima no puede ser inferior a nueve años. Se pueden celebrar contratos de duración inferior, ofreciendo prueba del carácter transitorio de la actividad relacionada al arrendamiento.

• Fraccionamento de inmueble

En caso en que disponga de un inmueble de grandes dimensiones, se puede considerar la idea de fraccionarlo, o sea de dividirlo en dos o más inmuebles, para luego vender o alquilar una o más unidades. A partir del año 2014 el expediente administrativo es más rápido porque es posible comunicar al Ayuntamiento el fraccionamento con una simple “CILA” (Comunicación de Inicio de la Obras) certificada por un técnico (arquitecto, aparejador o ingeniero). Sin embargo, en caso de que sean necesarios intervenciones sobre elementos estructurales o cambio de destino de uso, será necesaria una “SCIA” (Segnalación Certificada de Comienzo de Actividad), por lo cual se necesitará un proyecto estructural redactado por un ingeniero o por un arquitecto.

Atención: no todos los inmuebles pueden ser objeto de fraccionamento, siendo necesario evaluar con un experto caso por caso si el inmueble en cuestión posee las características previstas por la ley.

• Transformación del inmueble para desarrollar una actividad receptiva, como “casa per ferie” o hotel, u otra actividad, como colegios u hospitales

Finalmente, dependiendo de las dimensiones y de las características del inmueble, se debe considerar también la hipótesis de poderlo utilizar para una actividad receptiva (como por ejemplo “casa per ferie”, hotel) o para otra actividad (como por ejemplo guarderías, colegios, residencias para ancianos o para estudiantes, hospitales, etc.).

Por lo tanto, después de haber averiguado la factibilidad de la operación con la debida investigación de los diferentes perfiles técnicos, legales, administrativos, además de ecónomicos, hay que tener en cuenta también que las eventuales actividades podrán ser desarrolladas directamente por la Congregación, también a través de la constitución de una persona jurídica ad hoc, o se podrá encargar la gestión a terceros. En éste último caso, la Congregación recibiría un cánon a cambio del arrendamiento del inmueble.

Dado el elevado número de variables en juego y el estado específico en que se encuentra cada inmueble, es recomendable

recurrir a profesionales capaces de evaluar la mejor solución caso por caso. Fiat Lux Legal se ocupa desde hace años de rentabilizar los inmuebles no utilizados de las Congregaciones Religiosas, ayuadándolas de esta manera a conseguir su misión.

Si tenéis preguntas o curiosidades sobre estos argumentos, podéis contáctarnos directamente a nuesto correo eléctronico: info@fitalux.legal y nuestro equipo estará encantado de proporcionar todas las respuestas necesarias además de organizar encuentros ad hoc para encontrar juntos la mejor solución para vuestro caso.

 

Avv. Federica Loreti[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]