[vc_row dahz_id=”1561570531749-7c369a10-ef50″][vc_column][vc_column_text]Come può una Congregazione Religiosa sfruttare un immobile non utilizzato?

Molte Congregazioni Religiose, al giorno d’oggi, si trovano ad essere proprietarie di immobili -più o meno grandi- che non sono più utilizzati né utilizzabili per le finalità della Comunità. Si tratta per lo più di immobili vuoti o semi vuoti ma che comportano comunque per i membri della Congregazione un dispendio di energie e di spese per la loro gestione e manutenzione, dati i numerosi adempimenti fiscali ed amministrativi da rispettare. Tra questi ricordiamo, per esempio, il pagamento di imposte sull’immobile (IMU), delle spese per il suo mantenimento ordinario e straordinario, come quelle per il mantenimento o rifacimento della facciata e degli impianti, la manutenzione del giardino con annessa potatura stagionale di piante e così via.

Dunque, la domanda da porsi è: come posso mettere a reddito l’immobile in maniera che questo non sia più un peso per la Congregazione ma che diventi invece fonte di reddito?

Ovviamente non vi può essere una risposta univoca che possa valere per tutti, poiché ogni singola Congregazione avrà esigenze specifiche diverse, così come diverse saranno le caratteristiche degli immobili da mettere a reddito. Le variabili da considerare sono molteplici.

Esaminiamo qui di seguito insieme le principali opzioni a disposizione:

• Locazione ad uso abitativo

La locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinata principalmente dal codice civile e dalla legge 431/1998 e successive modifiche ed integrazioni. A seconda delle esigenze delle parti, si può optare per diversi tipi di contratto di locazione, aventi una diversa durata.

–        Locazione a canone libero e a canone concordato

Tra i contratti a lunga durata ricordiamo il contratto ordinario a canone libero, 4 anni + 4 anni ed il contratto di locazione convenzionato o a canone concordato di durata 3 anni + 2 anni.

Di solito, la formula più utilizzata è quella che ha la durata di quattro anni tacitamente rinnovata di altri 4 anni. Con questa opzione il canone è libero, cioè il proprietario può richiedere il canone di affitto che preferisce.

–        Locazione ad uso transitorio

In caso si abbia invece la necessità di dare in locazione un immobile per periodi più brevi, si può optare per il contratto di locazione ad uso transitorio, di durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi. Tale contratto dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino.

• Locazione ad uso transitorio per studenti

Qualora si vogliano affittare -una o più stanze- a studenti, si può optare per il contratto transitorio per studenti. Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università (come Roma) o di sedi universitarie distaccate.

• Locazione ad uso non abitativo

La locazione di immobili ad uso non abitativo è disciplinata principalmente dal codice civile e dalla legge 392/1978. Il locatore e conduttore possono liberamente determinare l’ammontare del canone, il regime di ripartizione delle spese, la forma del contratto. Sono vincolate la pattuizione sulla durata del contratto, sull’aggiornamento del canone, sull’ammontare del deposito cauzionale, sull’indennità di avviamento, sulla sublocazione/cessione del contratto, sulla prelazione. Sono possibili deroghe per le locazioni con canone annuo superiore a 250mila euro, purché il contratto sia in forma scritta.

La durata minima è di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. Se l’immobile è destinato ad attività alberghiera o all’esercizio di attività teatrali, la durata minima non può essere inferiore a nove anni. Si possono stipulare contratti di durata inferiore, provando però il carattere transitorio dell’attività connessa alla locazione.

• Frazionamento dell’immobile

In caso si abbia a disposizione un immobile di grandi dimensioni, si può considerare l’idea di frazionarlo, ossia di dividerlo in due o più immobili, per poi vendere o locare una o più unità. Dall’anno 2014 la pratica amministrativa è più snella per cui è possibile comunicare al comune il frazionamento con una semplice CILA (Comunicazione di Inizio Lavori) asseverata da un tecnico (architetto, geometra o ingegnere). Invece, qualora siano necessari interventi su elementi strutturali oppure un cambio di destinazione d’uso, sarà necessaria una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività),

per cui occorrerà il progetto strutturale redatto da un ingegnere o da un architetto.

Attenzione: non tutti gli immobili possono essere oggetto di frazionamento, occorrerà dunque valutare con un esperto caso per caso se l’immobile in questione possiede le caratteristiche previste dalla legge.

• Trasformazione dell’immobile per svolgere una attività ricettiva, come casa per ferie o albergo, o altra attività, come scuole o ospedali

Infine, a seconda della grandezza e delle caratteristiche dell’immobile, è da considerare anche l’ipotesi di poterlo adibire ad attività ricettiva (come ad esempio casa per ferie, albergo) oppure ad altra attività (come ad esempio asili, scuole, residenze per anziani o per studenti, ospedali, etc.). Dunque, previa verifica della fattibilità dell’operazione sotto i diversi profili tecnici, legali, amministrativi nonché economici, dobbiamo poi considerare che le eventuali attività potranno essere gestite direttamente dalla Congregazione, anche attraverso la costituzione di una persona giuridica ad hoc, oppure la gestione potrà essere affidati a terzi soggetti. In tale ultimo caso, la Congregazione riceverebbe un canone in cambio della locazione dell’immobile.

Dato l’elevato numero di variabili in gioco e lo stato specifico in cui versa ciascun immobile, è bene affidarsi a professionisti in grado di valutare la soluzione migliore caso per caso. Fiat Lux Legal si occupa da anni di mettere a reddito gli immobili inutilizzati delle Congregazioni Religiose, aiutandole così a perseguire la loro missione.

Se avete domande o curiosità su questi argomenti, potete contattarci direttamente alla nostra email: info@fiatlux.legal e il nostro team sarà ben lieto di darvi tutte le risposte necessarie nonché di organizzare incontri ad hoc per trovare insieme la migliore soluzione per il vostro caso.

 

Avv. Federica Loreti[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]