Vender un inmueble situado en territorio español siendo residente fiscal en Italia es una operación frecuente, pero que requiere claridad sobre los pasos burocráticos y los costes fiscales. La legislación española distingue claramente entre residentes y no residentes, aplicando reglas específicas en el momento de la compraventa. 

A continuación analizaremos en detalle cuáles son los impuestos a pagar en España, la retención del 3%, los gastos accesorios y la posterior gestión fiscal en Italia para evitar la doble imposición. 

1. Los impuestos a pagar en España

Quien vende un inmueble en España como no residente está sujeto a dos impuestos principales: el IRNR (estatal) y la Plusvalía Municipal (local). 

A. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

El IRNR es el impuesto estatal sobre las rentas obtenidas en España por los no residentes. En el caso de una venta inmobiliaria, el IRNR grava la ganancia patrimonial, es decir, el beneficio neto obtenido de la transacción. 

• Cálculo de la plusvalía: se calcula como la diferencia entre: 

• Valor de transmisión neto: precio efectivo de venta menos los gastos soportados por el vendedor (ej. comisiones de la agencia inmobiliaria, costes de certificados, impuestos municipales). 
• Valor de adquisición neto: precio original de compra más los gastos e impuestos soportados en su momento (ej. ITP o IVA, gastos notariales y registrales) y las posibles reformas documentadas. 
• Tipo aplicable para los italianos: tratándose de residentes en un país de la Unión Europea (Italia), el tipo del IRNR sobre la plusvalía es del 19% (frente al 24% previsto para los residentes fuera de la UE). 

B. IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Conocido comúnmente como “Plusvalía Municipal”, es un impuesto de competencia del Ayuntamiento en el que está ubicado el inmueble. 

• Qué grava: grava exclusivamente el incremento del valor del terreno urbano sobre el que se levanta el inmueble durante los años de tenencia (desde la fecha de compra hasta la de venta). 
• Criterios de cálculo: puede calcularse mediante el método objetivo (valor catastral del terreno y coeficientes municipales) o sobre la plusvalía real de la venta. 
• Venta con pérdidas: si la venta se cierra con pérdidas reales (es decir, el valor del terreno no ha aumentado respecto a la compra), según la jurisprudencia española el impuesto no es debido, previa presentación de las correspondientes pruebas documentales acreditadas. 

2. La Retención del 3% (Retención del 3%)

Uno de los mecanismos más importantes para los no residentes es la retención en la fuente prevista por la ley española. 

1. El mecanismo: en el momento de la firma de la escritura pública (escritura de compraventa), el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio total de venta y de ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria española (Agencia Tributaria / AEAT) mediante el Modelo 211 en un plazo de 30 días. 
2. La finalidad: esta retención actúa como pago a cuenta/garantía para el pago del IRNR sobre la plusvalía. 
3. Liquidación final (Modelo 210): en un plazo de 4 meses desde la venta, el vendedor italiano debe presentar la declaración final de impuestos (a través del Modelo 210):
   • Si el impuesto debido es superior al 3%: el vendedor deberá ingresar la cantidad restante a Hacienda. 
   • Si el impuesto debido es inferior al 3% (o en caso de pérdida): el vendedor tiene derecho a solicitar a Hacienda la devolución del importe retenido en exceso. 

3. Gastos accesorios y trámites en España

Además de los impuestos directos, la venta implica una serie de costes administrativos y burocráticos a cargo del vendedor: 

• Certificado de Eficiencia Energética (CEE): documento obligatorio para otorgar la escritura. 
• Cédula de Habitabilidad / Licencia de Segunda Ocupación: obligatoria en muchas Comunidades Autónomas para acreditar la habitabilidad del inmueble. 
• Cancelación de la hipoteca: si sobre el inmueble pesaba una hipoteca, es necesario asumir los costes de cancelación notarial y registral. 
• Gastos de agencia inmobiliaria: la eventual comisión debida al intermediario (con su correspondiente IVA español al 21%). 
• Certificado de la comunidad de propietarios e IBI: es necesario acreditar el corriente de pago de los mismos hasta el día de la firma de la escritura. 

4. ¿Qué ocurre en Italia? (cómo evitar la doble imposición)

Un ciudadano residente fiscal en Italia debe declarar las rentas obtenidas en el extranjero, incluidas las plusvalías derivadas de la venta de inmuebles situados fuera del territorio nacional. 

A. Tributación en Italia

• Según la normativa italiana (Art. 67 del TUIR), las plusvalías inmobiliarias obtenidas en el extranjero son gravables en Italia solo si el inmueble se vende en los 5 años posteriores a la adquisición. Si el inmueble se ha poseído durante más de 5 años (o si se adquirió por sucesión/donación), la plusvalía no está sujeta a tributación por el IRPEF en Italia. 

B. Convenio para evitar la doble imposición (Italia – España)

En virtud del artículo 13 del Convenio para evitar la doble imposición firmado entre Italia y España: 

• Las plusvalías derivadas de la venta de bienes inmuebles situados en España pueden someterse a tributación tanto en España como en Italia. 
• Para evitar que el vendedor pague dos veces el mismo impuesto, se aplica el mecanismo del crédito fiscal (Art. 165 del TUIR): el impuesto ya pagado con carácter definitivo en España (IRNR al 19%) se puede deducir de los impuestos debidos en Italia sobre la misma plusvalía. 

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