Como es bien sabido, Italia posee el patrimonio cultural más extenso del mundo. Por consiguiente, es muy común escuchar hablar de inmuebles sujetos a algún tipo de restricción. De hecho, es muy probable que, si eres propietario de un inmueble antiguo -como es el caso de muchas congregaciones religiosas en Italia-, la propiedad esté sometida a algún tipo de vínculo.

En este artículo, intentaremos aclarar qué son los inmuebles vinculados y cuáles son las características de estos vínculos, a fin de proporcionarte las herramientas necesarias para comprender su alcance y sus implicaciones prácticas.

¿Qué significa que un inmueble está vinculado?

Un inmueble vinculado es un bien inmueble que, debido a su destacado valor histórico, artístico, arquitectónico o paisajístico, está protegido por la ley. Esto implica que cualquier intervención en dicho inmueble, ya sea una restauración, una reforma, una demolición o incluso su venta, requiere una autorización previa de las autoridades competentes y el cumplimiento de determinadas normativas.

Inmuebles vinculados: cómo se clasifican las restricciones

Existen diversos tipos de vínculos, cada una con características y niveles de protección específicos:

• Vínculo directo o explícito: se aplica a inmuebles individuales que presentan un particular interés histórico o artístico. Un edificio vinculado en virtud del artículo 10 del D.Lgs. 42/2004 (Código de Bienes Culturales y del Paisaje) ha sido reconocido oficialmente como un bien de notable valor histórico o artístico. Esta condición conlleva tanto la posibilidad de acceder a incentivos fiscales como la obligación de cumplir con normativas específicas para cualquier intervención de mantenimiento o rehabilitación. Por consiguiente, antes de iniciar cualquier obra, es imprescindible consultar detalladamente las prescripciones exactas establecidas en el decreto de imposición del vínculo.
• Vínculo indirecto: a diferencia del vínculo directo, no se basa en el reconocimiento explícito del valor o relevancia de un determinado bien inmueble. Su objetivo principal es preservar el contexto urbanístico y paisajístico, evitando intervenciones que puedan perjudicar la protección de otros inmuebles de interés cultural cercanos. De hecho, impone ciertas limitaciones con el fin de prevenir y evitar que las acciones del propietario o arrendatario del bien puedan dañar, incluso de manera indirecta, otros inmuebles cercanos que merecen protección.

Los vínculos pueden ser impuestos por diversas Autoridades:

• Vínculo municipal o local: el propio municipio decide la restricción. Afecta principalmente a edificios y lugares de valor local (normalmente los centros históricos, los llamados núcleos de antigua formación, en cuyo interior hay inmuebles de valor).
• Vínculo regional: las autoridades regionales pueden decidir vincular determinados inmuebles o áreas si reconocen que tienen un interés cultural o histórico significativo para la Región. Estos vínculos tienen el objetivo de proteger y conservar el patrimonio regional y de contribuir a la valorización de la historia, del arte y del paisaje del área. Los vínculos regionales pueden afectar a una amplia gama de bienes, como: 

1. Edificios históricos y/o de valor arquitectónico: castillos, palacios, iglesias, villas y otras estructuras de interés histórico-artístico.
2. Áreas arqueológicas: se refiere a sitios de importancia regional, que pueden contener restos de civilizaciones antiguas o de particular relevancia histórica. 
3. Áreas naturales y paisajísticas: parques, jardines o áreas naturales de valor ecológico o paisajístico relevante. 
4. Obras de arte: pinturas, esculturas, mosaicos y objetos artísticos presentes en edificios o lugares públicos.

• Vínculo explícito o estatal: es el Estado Italiano quien aplica directamente el vínculo. Esto afecta a bienes de particular interés nacional. Cada inmueble está vinculado por un Decreto Ministerial específico.

Imposición del vínculo

• Vínculo legal o automático: derivado del artículo 142 del Decreto Legislativo 42/2004, este vínculo se impone de forma directa e inmediata por la ley, sin requerir acto administrativo alguno. En otras palabras, la ley establece de manera imperativa la existencia de este vínculo, con el fin de proteger bienes de interés general como el patrimonio cultural, el medio ambiente, la seguridad y la salud pública, y se aplica a todos los sujetos involucrados sin excepción.
• Vínculo impuesto por acto administrativo: este tipo de vínculo se establece mediante una decisión expresa de una Autoridad competente (generalmente una Superintendencia) y afecta a bienes específicos. A diferencia del vínculo legal, este requiere una evaluación caso por caso para determinar si el bien cumple con los criterios establecidos. Suele aplicarse tras una solicitud del propietario o de oficio por la Autoridad. Se trata de los procedimientos de verificación y declaración del interés cultural (artículos 12 y 13 del D. Lgs. 42/2004) que se utilizan para verificar y declarar si un bien es de interés cultural.

¿Por qué existen los vínculos?

El vínculo sobre los inmuebles tiene como objetivo principal la tutela del patrimonio cultural italiano. Esta figura jurídica permite preservar los valores históricos y artísticos de Italia, promoviendo su conocimiento y valorización. Además, el vínculo tiene el objetivo de preservar el contexto ambiental y paisajístico, evitando cualquier intervención urbanística que pueda alterar el equilibrio existente.

La normativa sobre la protección de los inmuebles vinculados se encuentra principalmente en el Código de Bienes Culturales y Paisaje (D.Lgs. 42/2004), que ha incorporado la Convención de París de la UNESCO del 16 de noviembre de 1972 sobre la protección del patrimonio cultural y natural mundial.

El Código establece las normas generales para la protección de los bienes culturales y paisajísticos, definiendo los procedimientos para la imposición de los vínculos, las modalidades de intervención en los inmuebles vinculados y las sanciones para quienes infrinjan las disposiciones de protección.

Cómo y dónde verificar si existe un vínculo

1.       Vínculo de Bienes Culturales:

• El vínculo debe constar en la escritura pública de compraventa del inmueble, dado que, conforme a los artículos 59 y 60 del D.Lgs. 42/2004, el Ministerio tiene derecho de adquisición preferente en la compraventa de bienes culturales. Por lo tanto, si el inmueble sobre el que se debe actuar ha sido objeto de una reciente compraventa, la escritura pública ya puede proporcionar la información necesaria.
• Es posible consultar el portal único nacional para la identificación de inmuebles vinculados desarrollado por el Ministerio, denominado Vínculos en Red (vincoliinrete.beniculturali.it). En el portal es posible verificar la existencia de vínculos sobre un inmueble específico, mediante búsqueda por mapa o introduciendo diferentes parámetros, como datos catastrales o la dirección. No obstante, la información contenida en este registro puede no estar siempre actualizada, ya que los vínculos pueden establecerse en cualquier momento. 
• A fin de obtener certeza sobre la existencia de un vínculo sobre un inmueble, se sugiere solicitar un certificado de inexistencia de vínculo a la Superintendencia territorialmente competente. Este documento oficial podrá ser utilizado para los fines requeridos. Cada oficina tiene su propia modalidad y procedimientos para la emisión del certificado, por lo que se recomienda ponerse en contacto con la Superintendencia de la zona o consultar los sitios web institucionales para conocer el procedimiento correcto.
• Dado que el decreto de imposición del vínculo es muy importante en el caso de inmuebles vinculados, una vez descubierta la existencia de la medida de protección, es esencial obtener una copia del correspondiente decreto para su análisis: a veces el decreto viene enviado junto con la declaración de imposición del vínculo, aunque la oficina no esté obligada a hacerlo.

2.       Vínculo de Bienes Paisajísticos:

En cuanto a los vínculos de la Parte III del Decreto Legislativo 42/2004, es decir, aquellos relacionados con los bienes paisajísticos, el procedimiento es algo diferente (y no se debe cometer el error de pensar que los vínculos paisajísticos solo afectan a las zonas no edificadas: existen numerosos vínculos cuyos perímetros también atraviesan zonas densamente edificadas):

• Para la verificación, se puede consultar el sitio web del Sistema Informativo Territorial, Ambiente y Paisaje – SITAP (sitap.beniculturali.it) que ofrece un visor cartográfico (webgis) donde es posible encontrar directamente la delimitación de las zonas sujetas a restricciones. Sin embargo, es importante recordar que los documentos oficiales que certifican la existencia de dichas restricciones son únicamente las publicaciones en el Boletín Oficial del Estado o las tablas de los planes paisajísticos regionales, depositadas en las regiones. Por lo tanto, estos instrumentos en línea deben utilizarse únicamente como referencia y no pueden considerarse como una certificación oficial.
• A diferencia de los vínculos regulados en la Parte II del Código, los decretados por razones paisajísticas afectan necesariamente a una pluralidad indeterminada de sujetos y, por tanto, se publican en el Boletín Oficial del Estado. Por consiguiente, por ejemplo, la búsqueda del decreto de vínculo publicado en el Boletín Oficial ya constituye una certificación, aunque sería conveniente verificar si posteriormente el vínculo ha sufrido modificaciones en su delimitación (en algunos casos, incluso sentencias judiciales han anulado o modificado los límites de los vínculos).
• Una forma segura de obtener una certificación de la existencia del vínculo (especialmente recomendada en casos dudosos o para intervenciones particularmente complejas) es solicitar al Ayuntamiento el certificado de destino urbanístico. Sin embargo, en algunos grandes ayuntamientos el procedimiento puede ser bastante largo.

Bienes culturales inmuebles protegidos por ley

Ya hemos mencionado el artículo 10 del D.Lgs. 42/2004 en relación con los vínculos directos o explícitos: dicho artículo establece que ciertos bienes inmuebles están protegidos por ley, independientemente de que exista una medida de protección específica. En general, están protegidos (automáticamente) todos los bienes muebles e inmuebles que pertenecen al Estado, a las regiones y a las entidades territoriales (municipios y ciudades metropolitanas), a las entidades públicas, a personas jurídicas sin ánimo de lucro, a las entidades eclesiásticas civilmente reconocidas, y que presenten interés histórico, artístico, arqueológico o etnoantropológico.

Sin embargo, no todos los bienes están automáticamente sujetos a protección. Por ejemplo, todos los bienes inmuebles que no superan los 70 años de antigüedad están excluidos de la protección automática. Por lo tanto, todos los edificios que son propiedad de los sujetos mencionados anteriormente, incluidas las Congregaciones Religiosas, están automáticamente protegidos a partir de los setenta años de antigüedad.

Sin embargo, no todos los bienes inmuebles merecen protección, por lo que el D. Lgs. 42/2004 establece un procedimiento específico para evaluar si un inmueble que ha cumplido 70 años debe mantener su protección o puede ser excluido. Se trata de la “verificación del interés cultural” (o V.I.C. según el art. 12).

En un proyecto o en una due diligence relacionada con la conformidad urbanística, esta verificación es imprescindible y debe ir acompañada de información detallada sobre las fechas relevantes del edificio, como la fecha de inicio de las obras, la fecha de finalización, la fecha de la inspección final y el nombre del proyectista.

Inmuebles vinculados: obligaciones a cumplir

La imposición del vínculo de destino sobre un inmueble, como el de interés histórico artístico, conlleva los siguientes deberes:

• No es posible realizar obras de demolición, modificación o restauración de un inmueble vinculado, ni se lo puede destinar a un uso incompatible con su interés histórico o artístico o que pueda perjudicar su conservación e integridad. Para estas modificaciones se requiere una autorización previa del Ministerio (art. 20 D.Lgs. 42/2004).
• Es posible asumir los gastos necesarios para la conservación, protección o restauración del inmueble vinculado (art. 30 D.Lgs. n. 42/2004).
• No es posible estipular ningún acto – a título oneroso o gratuito – que implique total o parcialmente la transmisión de la propiedad o de la detentación del inmueble. Para ello es necesaria la previa comunicación al Ministerio competente (al cual corresponde el derecho de adquisición preferente).
• Debe permitirse el eventual acceso del público al interior del inmueble.

Beneficios fiscales para bienes inmuebles vinculados

A pesar de las limitaciones, poseer un inmueble sujeto a limitaciones también conlleva algunas ventajas, como beneficios fiscales para trabajos de restauración y mantenimiento. Estos beneficios fiscales para inmuebles vinculados pueden variar con el tiempo y según la normativa regional específica, pero generalmente se refieren a:

• Deducibilidad de los gastos de restauración: los gastos incurridos en la restauración y mantenimiento de inmuebles vinculados son generalmente deducibles de la renta imponible, dentro de ciertos límites y bajo determinadas condiciones.
• Deducciones fiscales: para ciertos trabajos de recuperación y restauración, se prevén deducciones fiscales, que permiten recuperar una parte de los gastos realizados en forma de reducción del IRPF.
• Impuesto sustitutivo: en algunos casos, para trabajos de especial relevancia, se prevé un impuesto sustitutivo sobre las plusvalías, es decir, una tributación más favorable en caso de venta del inmueble.

¿Se puede reformar un inmueble vinculado?

Claramente, a la luz de lo ya expuesto en los párrafos anteriores, está claro que un bien vinculado puede ser habitado normalmente, pero es necesario cumplir ciertas prescripciones, ya que no es posible demolerlo, modificarlo o restaurarlo sin la autorización del Ministerio de Bienes Culturales y Ambientales.

Esto abre toda una serie de interrogantes sobre cómo y bajo qué condiciones se puede intervenir en estos inmuebles protegidos, considerando especialmente que el propietario y el eventual arrendatario son igualmente responsables de la correcta conservación del bien según lo establecido en los vínculos.

Para poder realizar trabajos de reforma en inmuebles protegidos siempre es necesario presentar el proyecto a la Superintendencia territorialmente competente. En ocasiones, la Superintendencia puede solicitar documentación adicional a la meramente proyectual y podría incluso solicitar la posibilidad de realizar inspecciones in situ.

¿Se puede vender un inmueble vinculado?

Sí, es posible vender un inmueble protegido, pero es necesario seguir los pasos indicados en el Código de Bienes Culturales y del Paisaje (D.Lgs. 42/2004).

El primer punto a recordar es que la escritura de compraventa está, por ley, sujeta a la condición suspensiva del no ejercicio del derecho de adquisición preferente por parte del Ministerio y otros entes locales territoriales interesados.

Este derecho de adquisición preferente debe ejercerse dentro de los sesenta días siguientes a la comunicación a la Superintendencia competente de la venta realizada, mediante la transmisión de la escritura. Este trámite lo lleva a cabo el notario que ha otorgado la escritura dentro de los treinta días siguientes a la misma; a partir de la recepción de la comunicación (y su registro correspondiente) comienzan a contar los sesenta días mencionados.

Es importante destacar que, mientras transcurre este plazo de sesenta días, los efectos de la escritura están suspendidos (la propiedad, por tanto, aún no ha sido transferida) y, especialmente, el inmueble protegido no puede ser entregado al comprador (según lo dispuesto expresamente en la normativa).

Una vez transcurridos los sesenta días sin que se haya ejercido el derecho de adquisición preferente (en realidad, es muy poco probable que se ejerza este derecho), la propiedad se transfiere al comprador y se puede proceder a la entrega del bien.

Sin embargo, aún queda un trámite formal que no debe omitirse y cuyas características pueden variar según la Región en la que se otorgue la escritura. Nos referimos a la denominada acta de cumplimiento de la condición suspensiva, es decir, una segunda escritura notarial en la que las partes declararán que no se ha ejercido el derecho de adquisición preferente y que, por tanto, el contrato de compraventa es plenamente eficaz. Esta escritura debe ser otorgada y registrada, a efectos fiscales, dentro de los veinte días siguientes a la expiración del plazo de sesenta días mencionado anteriormente en relación con el derecho de adquisición 

Como se ha anticipado, este segundo trámite formal puede tener modalidades diferentes según la Región de Italia en la que nos encontremos. Parte de la doctrina y de una (autorizada) práctica notarial considera, de hecho, que al ser la condición suspensiva una condición legal, no es necesario proceder al acto de cumplimiento. En esta interpretación, por lo tanto, no habrá una segunda escritura notarial, sino que transcurridos los sesenta días desde la comunicación, el acto será eficaz sin formalidades adicionales en los registros públicos

Sin embargo, siempre queda pendiente el plazo de veinte días dentro del cual se debe notificar a la Agencia Tributaria. En este caso, en ausencia de una escritura notarial registrada de cumplimiento, corresponderá a las partes realizar la correspondiente notificación directamente en la oficina de la Agencia Tributaria donde se registró la escritura de compraventa.

Podemos concluir observando que es cierto que las limitaciones sobre los inmuebles imponen restricciones a los propietarios, entre los que se encuentran muchas Congregaciones Religiosas, pero también representan una herramienta fundamental para la protección del patrimonio cultural italiano, garantizando la conservación de edificios y paisajes de inestimable valor, contribuyendo a hacer de Italia un país único en el mundo.Si deseas más información sobre este tema o asistencia personalizada, te invitamos a ponerte en contacto con nosotros en la siguiente dirección de correo electrónico: info@fiatlux.legal. Estaremos encantados de ayudarte!