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¿QUÉ ES LA REGULARIDAD URBANÍSTICA Y CATASTRAL DE UN INMUEBLE?

¿EN QUÉ SANCIONES SE PUEDE INCURRIR SI NO SE ESTÁ EN REGLA?

Queridos hermanos y hermanas:

Hoy queremos aclarar un poco dos conceptos legales importantes que muy a menudo se confunden en la práctica, pero que en cambio tienen una razón de ser y un propósito muy diferentes, así como las consecuencias legales en caso de incumplimiento de la legislación relacionada.

De hecho, la conformidad urbanística y catastral a menudo se confunden o intercambian entre sí. Descubramos juntos en qué se diferencian.

Conformidad urbanística y catastral en comparación:

Conformidad catastral: se trata de la correspondencia entre el estado de hecho de la unidad inmobiliaria y los datos catastrales correspondientes, así como la planimetría correspondiente. El Catastro (antigua Agencia Territorial que ahora se ha fusionado con la Agencia Tributaria) depende del Ministerio de Hacienda y desempeña una función fiscal y no urbanística. Tampoco tiene función probatoria, es decir, no proporciona datos seguros sobre la titularidad de la propiedad y mucho menos sobre la legitimación urbanística de los inmuebles: paradójicamente, pueden existir inmuebles inscritos pero abusivos.

Conformidad urbanística: es la correspondencia entre el estado real del edificio y el conjunto de títulos de construcción emitidos a lo largo de la historia de construcción del edificio, tanto como complejo planivolumétrico como para las unidades inmobiliarias individuales.

Este aspecto de regularidad es el relevante y debe verificarse antes de cualquier intervención de construcción y antes de la venta del inmueble, es más, mejor aún antes de encargar agencias inmobiliarias o de publicitarlo con anuncios.

Este último paso sirve para detectar la presencia o no de abusos o discrepancias que podrían anular los actos notariales, allanar el camino a posibles litigios o convertirse en un pretexto especialmente para que el comprador promitente deprecie el valor y solicite reducciones sustanciales.

La importancia del cumplimiento urbanístico y catastral.

Por lo tanto, lo que permite verificar la presencia o ausencia de un abuso en la construcción no es el Registro de la Propiedad, sino solo el título de construcción que se ha depositado en el municipio de referencia. De hecho, puede suceder que un inmueble sea conforme desde el punto de vista catastral, pero no desde el punto de vista urbanístico, o incluso todo lo contrario.

Cada propiedad, para ser construida, debe ser autorizada por un procedimiento de la administración municipal del lugar donde se encuentra la propiedad, llamado título de construcción/licencia. La normativa de referencia es el TUE (Texto Único de la Construcción DPR 380/01). La correspondencia entre el proyecto presentado al Ayuntamiento por un técnico cualificado y el estado de hecho demuestra la regularidad urbanística (también llamada regularidad de la construcción).

¿Cuándo es necesaria la conformidad?

• Para la compraventa.
• En caso de obras, como por ejemplo para una renovación.
• Para la solicitud o subrogación de una hipoteca.

¿Cómo se verifica la conformidad?

Para comprobar si un inmueble (apartamento, villa, tienda o cualquier otro producto manufacturado) está dotado de conformidad urbanística, es necesario comparar el estado de hecho con el proyecto depositado en los archivos municipales. El edificio puede haber sido construido de manera diferente al proyecto presentado al Ayuntamiento modificado o modificado con el tiempo.

Principales causas de irregularidad.

En la práctica, las discrepancias son innumerables y cada caso merece una evaluación y resolución específica. No todas las discrepancias se pueden sanar, por lo que se debe prestar la máxima atención antes de realizar una compra. Existen varios tipos de discrepancias que no permiten la emisión de la conformidad:

Edificio abusivo: cuando no existe título habilitante (el inmueble se ha realizado sin ninguna medida administrativa). En este caso, solo una nueva amnistía de construcción o un permiso de construcción en Sanatoria pueden remediar la situación.

Modificaciones externas y aumento de volumetría: es posible sanar con una SCIA o Permiso de Construcción en Sanatoria. Ejemplo: cierre del balcón con una veranda, apertura de una ventana o puerta, cambio de uso previsto, fusión o fraccionamiento de unidades inmobiliarias.

Pequeñas modificaciones internas: en este caso es posible remediar la situación con una CILA para trabajos ya realizados (si los trabajos se realizaron después del 26 de mayo de 2010) o con una SCIA en Sanatoria. Ejemplo: desplazamiento de algunas habitaciones, demolición de tabiques, unión de la sala de estar y la cocina.

Conformidad urbanística en escrituras notariales.

El inmueble para ser vendido debe estar dotado de la conformidad catastral, obligatoria desde julio de 2010, mientras que, en cuanto a la conformidad urbanística, las obligaciones son más complejas:

• en el acta se debe declarar con qué título habilitante se ha realizado el inmueble (mencionando la licencia, concesión o permiso de construcción). Sin embargo, si la propiedad se realizó antes del 1 de septiembre de 1967, puede omitir la mención del título. Esta simplificación está permitida precisamente para aquellos edificios históricos cuyos proyectos podrían ser difíciles de encontrar en los archivos municipales;
• en caso de modificaciones importantes del edificio (incluidas en la llamada “reestructuración pesada” a que se refiere el art. 23, párrafo 3, del Decreto Presidencial 380/01), es necesario indicar en la escritura los respectivos títulos de autorización/habilitación con los que se han llevado a cabo (por ejemplo, demoliciones y reconstrucciones, fraccionamientos, reestructuraciones, ampliaciones, elevaciones, etc.);
• en presencia de abusos de construcción sancionados en el pasado con una amnistía de construcción/amnistía, se debe mencionar en el acto la emisión de los respectivos títulos en la amnistía;
• en caso de modificaciones mínimas e intervenciones menores en el inmueble, no se mencionará obligatoriamente en la escritura qué autorización o comunicación se ha utilizado para realizar las obras, sin embargo, se recomienda encarecidamente para evitar posibles consecuencias a nivel civil entre el vendedor y el comprador; por ejemplo, el caso se refiere a las discrepancias parciales, que según una sentencia de Casación no anulan formalmente el acta notarial, sin perjuicio del derecho a la indemnización del daño y a la resolución de parte.

¿Quién es responsable del control de posibles abusos?

Es importante que un técnico habilitado verifique la regularidad urbanística porque, a diferencia de lo que se podría pensar, el notario no tiene responsabilidad en el control de la ausencia de abusos: la jurisprudencia más reciente, de hecho, considera que el cumplimiento urbanístico es declarado por el vendedor y el notario no tiene la obligación de verificar que esta declaración sea verdadera.

La eventual agencia inmobiliaria tampoco tiene ninguna obligación ni responsabilidad por la ausencia real de abusos, por lo que la mejor manera de protegerse es contratar a un técnico cualificado que, a diferencia de los demás sujetos, tenga una responsabilidad penal al hacer una declaración y difícilmente declarará falsamente.

Consecuencias por abuso e irregularidades en la construcción.

La fórmula presente en las escrituras en general es la siguiente: “la propiedad se compra en el estado de hecho y de derecho en el que se encuentra”, por lo que el comprador después de la escritura también heredará cualquier abuso o irregularidad en la construcción. Pero, ¿quién compra una propiedad con defectos de conformidad urbanística qué consecuencias puede tener?

• Abusos graves.

En caso de graves abusos en la construcción, además de una denuncia penal, será necesario proceder a la demolición y restauración de los lugares y, en algunos casos, la propiedad se puede adquirir de forma gratuita al patrimonio del municipio.

Los casos más frecuentes de intervenciones no autorizadas que implican un abuso son un desván no autorizado, la apertura o el desplazamiento de una ventana, la realización de un porche en la terraza, la división de varias unidades y la modificación de un balcón. No siempre es posible sanar y, a veces, es necesario informar sobre el estado de hecho como en el último proyecto autorizado por el Ayuntamiento.

 

• Irregularidades menos graves.

 

Otros tipos de irregularidades, menos graves, implican solo sanciones administrativas y pueden resolverse con una SCIA en Sanatoria o una CILA. Por lo general, se deben a la modificación de la distribución interna: desplazamiento de la cocina, demolición y reconstrucción de tabiques, fusión de habitaciones. La SCIA en Sanatoria permite sanear obras de construcción irregulares o abusivas que deberían haberse realizado con una denuncia de inicio de actividad. En cambio, se puede utilizar la CILA, una práctica más simple y económica, solo si los trabajos irregulares se han realizado después de la entrada en vigor de la Ley 73/2010, es decir, el 26 de mayo de 2010. Por lo tanto, los trabajos realizados antes de esta fecha deberán ser subsanados con SCIA en sanatoria.

La regularización puede ser sencilla, pero siempre hay que comprobar si las intervenciones cumplen con las normativas municipales (sanitarias y de construcción). Por ejemplo, si se ha demolido una pared para ampliar la sala de estar, es necesario verificar que la superficie de la nueva habitación sea mayor que 1/8 de la superficie de las ventanas. Este es un caso típico en el que incluso para una pequeña intervención no es posible regularizar y para tener una regularidad urbana completa es necesario°reconstruir la pared.

Consejos prácticos.

En conclusión: si la propiedad nunca ha sido autorizada por un título habilitante, no se puede vender (la responsabilidad del control no es del notario sino del vendedor), en caso de abusos menores, la propiedad se puede vender y el nuevo comprador heredará la responsabilidad del abuso (con posibles sanciones penales y riesgo de demolición). También hay pequeñas discrepancias que implican sanciones solo administrativas, pero pueden disminuir el valor de la casa porque dificultan el acceso a hipotecas o ventas futuras y no siempre se pueden regularizar.

Los gastos de regularización, sanciones y responsabilidad penal son en la mayoría de los casos del comprador y no del vendedor. El consejo es comprar siempre una propiedad regular o regularizada y hacer que su técnico de confianza compruebe la regularidad urbanística, que con una declaración está sujeto a una responsabilidad penal.

Por lo tanto, se recomienda al vendedor en cuanto al comprador, y en cualquier caso a todas las partes interesadas en la transferencia inter vivos de una propiedad, que antes de cualquier forma de puesta en venta, las verificaciones de regularidad y conformidad urbanística sean realizadas por un profesional capacitado experto en la materia, así como que se verifiquen todos los aspectos legales relacionados con la venta por parte de un abogado.

El equipo de Fiat Lux está a su disposición para aclarar cualquier duda que pueda tener sobre el tema. Puede escribirnos a nuestra dirección: info@fiatlux.legal y estaremos encantados de poder proporcionarle toda la información que pueda necesitar para ayudarle en sus decisiones de negociación.

Un cordial saludo y hasta pronto,

Fiat Lux Legal 

Avv. Federica Loreti[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]