Il 2026 segna un punto di svolta per il settore extralberghiero in Italia. Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 e dal completamento della riforma del Codice del Terzo Settore colpiscono sia i privati (affitti brevi) sia gli enti non profit che gestiscono le classiche “Case per Ferie”.
Abbiamo preparato per Voi una sintesi delle principali novità legislative e fiscali:
1. Limiti della imprenditorialità (soglia dei 3 appartamenti)
La novità più rilevante riguarda la presunzione di attività imprenditoriale. Se fino al 2025 il limite era di 4 immobili, dal 1° gennaio 2026 la soglia si abbassa:
- Fino a 2 immobili: è possibile operare come privato (senza Partita IVA) utilizzando il regime della cedolare secca.
- Da 3 immobili in su: scatta l’obbligo di apertura della Partita IVA. L’attività viene considerata d’impresa a tutti gli effetti, con obbligo di iscrizione alla gestione commercianti INPS e presentazione della SCIA.
2. Regime fiscale e “cedolare secca”
Le aliquote per chi resta nel regime non imprenditoriale (1 o 2 immobili) sono confermate con il sistema a “doppio binario”:
- 21% sul reddito derivante da un solo immobile (a scelta del contribuente).
- 26% sul reddito derivante dal secondo immobile.
- Oltre il secondo: non è più possibile applicare la cedolare secca; si passa alla tassazione ordinaria IRPEF o al regime forfettario (se si apre Partita IVA).
3. Obbligo CIN e sicurezza
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è ora a pieno regime e le sanzioni sono rigorose nel 2026:
- Esposizione obbligatoria: il CIN deve essere presente in ogni annuncio online e affisso all’esterno della struttura. Le multe per chi ne è privo vanno da 800 € a 8.000 €.
- Dotazioni di sicurezza: tutte le unità (anche quelle gestite da privati) devono obbligatoriamente installare rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori portatili certificati. La mancata conformità comporta sanzioni tra 600 € e 6.000 €.
4. Enti Non Profit (Case per Ferie propriamente dette)
Per le strutture gestite da enti religiosi o associazioni (Terzo Settore), il 2026 è l’anno dell’entrata in vigore definitiva del nuovo regime fiscale del Terzo Settore:
- Imposte dirette: le attività di “alloggio e ristorazione” sono considerate commerciali se i corrispettivi superano i costi effettivi della struttura.
- Esenzione IMU: la Legge di Bilancio 2026 ha chiarito i criteri per l’esenzione IMU degli immobili non profit. L’esenzione spetta solo se l’attività è svolta con modalità “non commerciali” (tariffe simboliche o significativamente inferiori ai prezzi di mercato).
5. Agevolazioni Locali (IMU e TARI)
A partire dal 2026, i Comuni hanno maggiore flessibilità:
- Sconti IMU: alcuni comuni potrebbero introdurre aliquote ridotte per le “seconde case” utilizzate per scopi turistici che non superano certi limiti di giorni l’anno, per incentivare il turismo di qualità.
- Sanatorie TARI: è prevista la possibilità per i Comuni di deliberare “rottamazioni locali” per arretrati di IMU e TARI, permettendo di regolarizzare pendenze passate senza sanzioni eccessive.
6. Conclusione e prossimi passi
Il panorama normativo del 2026 richiede alle Case per Ferie e alle strutture gestite da enti religiosi un salto di qualità non solo gestionale, ma soprattutto di compliance legale e fiscale. L’adeguamento al Codice del Terzo Settore e le nuove soglie sull’imprenditorialità non sono solo adempimenti burocratici, ma passaggi fondamentali per tutelare il patrimonio e la missione stessa della Congregazione. Ignorare questi aggiornamenti espone l’Ente a sanzioni onerose e a rischi fiscali che potrebbero compromettere la sostenibilità delle opere di accoglienza.
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