Come noto, l’Italia è il Paese con il più ampio patrimonio culturale al mondo: è quindi frequente sentir parlare di immobili vincolati. È molto probabile, infatti, che se siete proprietari di un immobile antico -e questo è il caso di molte Congregazioni Religiose in Italia- probabilmente questo abbia dei vincoli. 

In questo articolo, cercheremo proprio di chiarire quali sono gli immobili vincolati e le caratteristiche dei vincoli, per fornirvi gli strumenti necessari per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche.

Cosa significa che un immobile è vincolato?

Un immobile vincolato è un bene che, per il suo valore storico, artistico, architettonico o paesaggistico, è tutelato dalla legge. Ciò significa che qualsiasi intervento su quell’immobile (restauri, ristrutturazioni, demolizioni, vendita) deve essere autorizzato dalle autorità competenti e rispettare determinate regole.

Immobili vincolati: come si classificano i vincoli

Esistono diverse tipologie di vincoli, ognuna con caratteristiche e livelli di tutela specifici:

• Vincolo diretto o esplicito: si applica a singoli immobili che presentano un particolare interesse storico o artistico. Se un edificio è sottoposto a vincolo ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), significa che è stato riconosciuto come bene di particolare valore storico o artistico. Questo comporta sia la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali, sia l’obbligo di rispettare specifiche regole per qualsiasi intervento di manutenzione o ristrutturazione. Prima di iniziare qualsiasi lavoro, è quindi indispensabile verificare le precise prescrizioni contenute nel decreto di vincolo.
• Vincolo indiretto: a differenza di quello diretto, non si basa sul riconoscimento diretto del pregio o della rilevanza di un determinato bene immobile. Esso mira a preservare il contesto urbanistico e paesaggistico, evitando interventi che possano pregiudicare la tutela di altri immobili di interesse culturale situati nelle immediate vicinanze. Infatti impone ugualmente alcune limitazioni con l’obiettivo di prevenire ed evitare che i comportamenti del proprietario o del conduttore del bene possano andare a ledere, magari indirettamente, un altro immobile vicino meritevole di tutela.

I vincoli possono essere imposti da diverse Autorità: 

• Vincolo comunale o locale: il singolo comune decide il vincolo. Riguarda principalmente edifici e siti di valore locale (normalmente i centri storici, i cosiddetti nuclei di antica formazione, al cui interno sono presenti degli immobili di pregio).
• Vincolo regionale: le autorità regionali possono decidere di vincolare determinati immobili o aree se riconoscono che hanno un’importanza culturale o storica significativa per la Regione. Questi vincoli hanno l’obiettivo di proteggere e conservare il patrimonio regionale e di contribuire alla valorizzazione della storia, dell’arte e del paesaggio dell’area. I vincoli regionali possono riguardare una vasta gamma di beni, tra cui:

1. Edifici storici e/o di valore architettonico: castelli, palazzi, chiese, ville ed altre strutture di interesse storico-artistico.
2. Aree archeologiche: riguarda siti di importanza regionale, che possono contenere resti di civiltà antiche o di particolare rilevanza storica.
3. Aree naturali e paesaggistiche: parchi, giardini o aree naturali di valore ecologico o paesaggistico rilevante.
4. Opere d’arte: dipinti, sculture, mosaici e manufatti artistici presenti in edifici o luoghi pubblici.

• Vincolo esplicito o statale: è lo Stato Italiano che applica direttamente il vincolo. Questo riguarda i beni di particolare interesse nazionale. Ogni singolo immobile è vincolato da uno specifico Decreto Ministeriale.

Apposizione del vincolo

• Vincolo ope legis o vincolo automatico: questo tipo di vincolo, in virtù dell’art. 142 D.Lgs 42/04, si applica automaticamente per legge, senza la necessità di un atto formale o di una decisione amministrativa. In altre parole, è imposto direttamente dalla legge stessa, senza richiedere ulteriori atti o provvedimenti delle autorità competenti. Questo vincolo è stabilito per preservare o regolare determinati aspetti o beni, come ad esempio il patrimonio culturale, l’ambiente, la sicurezza pubblica o la salute, e si applica a tutti i soggetti coinvolti senza eccezioni. 
• Vincolo apposto con atto dell’Autorità competente: è un vincolo che viene imposto su un bene specifico attraverso un provvedimento amministrativo emanato da un’autorità competente (solitamente una Sovrintendenza), è più specifico e dettagliato rispetto al vincolo ope legis e viene apposto in seguito a una valutazione caso per caso delle caratteristiche del bene, su richiesta del proprietario oppure d’ufficio dall’Autorità competente. Si tratta dei procedimenti di verifica e di dichiarazione dell’interesse culturale (art. 12 e 13 del D.Lgs 42/04) che si utilizzano per verificare e dichiarare se un bene riveste interesse culturale.

Perché esistono i vincoli?

Il vincolo sugli edifici ha come obiettivo primario la salvaguardia del patrimonio culturale italiano. Tale misura consente di preservare le testimonianze storiche e artistiche dell’Italia, promuovendone la conoscenza e la valorizzazione. Inoltre, il vincolo mira a tutelare il contesto ambientale e paesaggistico, evitando interventi urbanistici che potrebbero alterare l’equilibrio esistente.

La normativa sulla tutela degli immobili oggetto di vincolo è principalmente contenuta nel citato Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004), che ha recepito la Convenzione di Parigi dell’Unesco del 16 Novembre 1972 sulla protezione del patrimonio culturale e naturale mondiale.

Il Codice stabilisce le norme generali per la tutela dei beni culturali e paesaggistici, definendo i procedimenti per l’istituzione dei vincoli, le modalità di intervento sugli immobili vincolati e le sanzioni per chi viola le disposizioni di protezione.

Come e dove verificare se esiste un vincolo

1. Vincolo Beni Culturali:

• Il vincolo deve essere citato negli atti di rogito dell’immobile, perché, ai sensi degli articoli 59 e 60 del D.Lgs. 42/2004, il Ministero ha il diritto di prelazione nella compravendita dei beni culturali: quindi se l’immobile su cui occorre operare è stato di recente oggetto di trasferimento, dal rogito si può estrarre già l’informazione necessaria.
• È possibile utilizzare il portale unico nazionale per l’individuazione degli immobili vincolati sviluppato dal Ministero, denominato Vincoli in Rete (vincoliinrete.beniculturali.it). Nel portale è possibile ricercare i beni mediante ricerca diretta su mappa oppure inserendo vari parametri, tra cui i dati catastali o l’indirizzo. Non sempre i dati contenuti in questo archivio, tuttavia, sono in grado di confermare se i beni siano effettivamente vincolati, dato che i vincoli possono essere emanati in qualsiasi momento.
• Per risolvere ogni dubbio la cosa migliore è effettuare richiesta di presenza di vincolo direttamente alla Sovrintendenza territorialmente competente, per avere una risposta ufficiale da poter utilizzare per gli usi consentiti. Ciascun ufficio ha una propria modulistica e proprie modalità di rilascio del certificato, dunque occorre contattare la Sovrintendenza di zona o consultare i relativi siti istituzionali per conoscere la procedura corretta.
• Dato che il decreto di vincolo risulta importantissimo nel caso di immobile vincolato, una volta scoperta l’esistenza del provvedimento di tutela risulta essenziale ottenere una copia del relativo decreto per poterlo esaminare: a volte viene spedito unitamente alla dichiarazione di vincolo, sebbene l’ufficio non sia espressamente tenuto a farlo.

2. Vincolo Beni Paesaggistici 

Per quanto riguarda i vincoli della parte III del D.Lgs. 42/2004, quella relativa ai beni paesaggistici, la procedura è un po’ diversa (e non si commetta l’errore di pensare che i vincoli paesaggistici stiano solo nelle zone non edificate: vi sono numerosissimi vincoli le cui perimetrazioni attraversano anche zone densamente edificate):

• Per la verifica si può fare riferimento al sito del Sistema Informativo Territoriale Ambiente e Paesaggio – SITAP (sitap.beniculturali.it) che propone un visualizzatore cartografico (webgis) su cui è possibile riscontrare direttamente la presenza delle perimetrazioni di vincolo. Tuttavia, si ricordi sempre che i documenti che certificano la presenza del vincolo sono solamente o le pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale, oppure le tavole dei piani paesistici regionali, depositate presso le regioni. Tali strumenti online devono quindi essere consultati solo per orientamento ma non possono rappresentare una certificazione.
• A differenza dei vincoli di cui alla parte II del Codice, quelli decretati paesaggistici riguardano necessariamente una pluralità indistinta di soggetti, e sono infatti pubblicati in Gazzetta Ufficiale; dunque, per esempio, la ricerca del decreto di vincolo pubblicato in Gazzetta è già una certificazione, ma sarebbe comunque opportuno verificare se successivamente il vincolo non abbia subito modifiche nella perimetrazione (in alcuni casi, anche alcune sentenze hanno annullato o riperimetrato dei vincoli).
• Un modo certo per ottenere una certificazione dell’esistenza del vincolo (e raccomandata in casi dubbi o per interventi particolarmente complessi) è quello di chiedere al Comune il certificato di destinazione urbanistica. Purtroppo in alcuni grandi Comuni la procedura è molto lunga. 

Beni culturali immobili tutelati per legge

Abbiamo già citato l’art. 10 del D.Lgs. 42/2004 a proposito dei vincoli diretti o espliciti: tale articolo prevede infatti che alcuni immobili siano tutelati per legge, cioè a prescindere dal fatto che sia stato emesso uno specifico e puntuale provvedimento di tutela. In generale sono soggetti a tutela (automaticamente) tutti i beni mobili e immobili che appartengono allo Stato, alle regioni ed agli enti territoriali (comuni e città metropolitane), agli enti pubblici, a persone giuridiche senza scopo di lucro, agli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, e che presentano interesse storico, artistico, archeologico od etnoantropologico.

Tuttavia, non tutti i beni sono automaticamente soggetti a tutela. Ad esempio, tutti i beni immobili che non superano i 70 anni di età sono esclusi dalla tutela automatica. Quindi tutti i fabbricati che sono di proprietà dei soggetti indicati sopra, tra cui le Congregazioni Religiose, sono automaticamente sottoposti a tutela nel momento in cui compiono il settantesimo anno di età.

Inoltre, non tutti gli immobili sono meritevoli di tutela, per cui il D.Lgs. 42/2004 contiene un apposito strumento per valutare se l’immobile che ha compiuto i 70 anni di età deve mantenere il suo stato di tutela oppure può uscirne. Si tratta della procedura della “verifica dell’interesse culturale” (o V.I.C. ex art. 12).

In un progetto o in una due diligence avente ad oggetto la conformità immobiliare non può mancare questa importantissima verifica, che deve essere accompagnata da puntuali indicazioni sulle date significative riguardanti il fabbricato tra cui, se reperibili: data di inizio lavori, data di fine lavori, collaudo e progettista.

Immobili vincolati: gli obblighi a cui attenersi

L’apposizione del vincolo di destinazione dell’immobile, come quello di interesse storico artistico, determina l’insorgere dei seguenti obblighi:

• Non è possibile effettuare opere di demolizione, modifica o restauro di un immobile vincolato, né lo si può adibire ad un uso incompatibile con il suo interesse storico o artistico o in grado di recare pregiudizio alla sua conservazione ed integrità. Per queste modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione ministeriale (art. 20 D.Lgs. 42/2004).
• È possibile sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (art. 30 D.Lgs. n. 42/2004).
• Non è possibile stipulare alcun atto -a titolo oneroso o gratuito- che comporti totalmente o parzialmente il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile. Per fare questo è necessaria la previa denuncia al Ministero competente (a cui spetta la prelazione).
• Deve essere consentito l’eventuale accesso al pubblico all’interno dell’immobile.

Agevolazioni fiscali per gli immobili vincolati

Nonostante le limitazioni, possedere un immobile vincolato comporta anche alcuni vantaggi, come agevolazioni fiscali per interventi di restauro e manutenzione. Le agevolazioni fiscali per gli immobili vincolati possono variare nel tempo e in base alle specifiche normative regionali, ma in generale riguardano:

• Deducibilità delle spese di restauro: le spese sostenute per il restauro e la manutenzione degli immobili vincolati sono generalmente deducibili dal reddito imponibile, entro certi limiti e con determinate modalità.
• Detrazioni fiscali: per alcuni interventi di recupero e restauro sono previste delle detrazioni fiscali, che consentono di recuperare una parte delle spese sostenute sotto forma di riduzione dell’Irpef.
• Imposta sostitutiva: in alcuni casi, per interventi di particolare rilevanza, è prevista un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze, ovvero una tassazione agevolata in caso di vendita dell’immobile.

Si può ristrutturare un immobile vincolato?

Chiaramente, alla luce di quanto già esplicitato nei paragrafi precedenti, è assodato che un bene vincolato possa anche essere normalmente abitato, ma è necessario rispettare alcune prescrizioni, poiché non è possibile demolirlo, modificarlo o restaurarlo senza l’autorizzazione del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali.

Questo apre tutta una serie di interrogativi su come e a quali condizioni si possa intervenire su questi immobili vincolati, considerando soprattutto che il proprietario e l’eventuale conduttore sono comunque responsabili della corretta conservazione del cespite come deciso dai vincoli.

Per poter effettuare lavori di ristrutturazione su immobili vincolati è sempre necessario presentare il progetto alla Sovrintendenza territorialmente competente. A volte la Sovrintendenza può richiedere ulteriore documentazione integrativa oltre a quella meramente progettuale e potrebbe anche essere richiesta la possibilità di effettuare dei sopralluoghi in loco.

Si può vendere un immobile vincolato?

È possibile vendere un immobile vincolato ma occorre seguire i passaggi necessari indicati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

Il primo punto da ricordare è che l’atto di compravendita è, per legge, sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero e degli altri enti locali territoriali interessati.

Questo diritto di prelazione deve essere esercitato entro sessanta giorni dalla comunicazione alla Sovrintendenza competente dell’avvenuta compravendita, con trasmissione del relativo atto. A questo adempimento provvede il Notaio che ha stipulato l’atto entro trenta giorni dallo stesso; dal momento della ricezione della comunicazione (e relativa protocollazione) decorrono quindi i sessanta giorni di cui sopra.

È importante sottolineare come, pendente il termine di sessanta giorni, gli effetti dell’atto sono sospesi (la proprietà quindi non è stata trasferita) e soprattutto l’immobile vincolato non potrà essere consegnato alla parte acquirente (per espressa previsione normativa).

Decorsi i sessanta giorni senza che sia stato esercitato il diritto di prelazione (in realtà ben difficilmente accade che il diritto di prelazione sia esercitato) la proprietà viene trasferita all’acquirente e può così avvenire la consegna del bene.

Esiste tuttavia ancora un passaggio formale che è bene non tralasciare e le cui modalità possono variare in base alla Regione in cui viene stipulato l’atto. Ci riferiamo al cosiddetto atto di avveramento, ossia un secondo atto notarile in cui i contraenti originari dichiarano che non è stato esercitato il diritto di prelazione e che pertanto il contratto di compravendita è pienamente efficace. Questo atto deve essere stipulato e registrato, per finalità fiscali, entro venti giorni dallo spirare del termine di sessanta giorni sopra ricordato relativo al diritto di prelazione.

Come sopra anticipato questo secondo passaggio formale tuttavia può avere modalità diverse in base alla Regione d’Italia in cui ci troviamo. Parte della dottrina e della (autorevole) prassi notarile ritiene infatti che essendo la condizione sospensiva una condizione legale non sia necessario procedere all’atto di avveramento. In questa ricostruzione, quindi, non ci sarà un secondo atto notarile ma decorsi i sessanta giorni dalla comunicazione l’atto è efficace senza ulteriori formalità nei pubblici registri. 

Resta, tuttavia, sempre il tema del termine di venti giorni entro cui avvisare l’Agenzia delle Entrate. In questo caso, in assenza di un atto notarile registrato di avveramento, sarà onere delle parti procedere alla relativa denuncia direttamente presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’atto di compravendita.

Possiamo quindi concludere osservando che è vero che i vincoli sugli immobili comportano delle limitazioni per i proprietari, tra cui si annoverano molte Congregazioni Religiose, ma che essi rappresentano anche uno strumento fondamentale per la tutela del patrimonio culturale italiano, garantendo la conservazione di edifici e paesaggi di inestimabile valore, contribuendo a rendere l’Italia un paese unico al mondo. 

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