Prima di mettere in vendita un immobile in Spagna, è fondamentale accertarsi che tutta la documentazione relativa alla proprietà sia in regola. Considerata l’importanza di rispettare tutti gli obblighi burocratici e legali, abbiamo preparato questa guida concisa per illustrare quali documenti sono indispensabili per vendere casa in Spagna.

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Controllare la descrizione dell’immobile negli Atti di proprietà (in spagnolo, “Escritura”)

Gli atti di proprietà devono fornire una descrizione dettagliata e precisa di tutte le costruzioni, sia interne che esterne, presenti all’interno del confine dell’immobile. È tuttavia frequente che immobili passati attraverso più proprietari o società abbiano subito modifiche nel corso del tempo, quali ampliamenti (ad esempio, la realizzazione di una nuova stanza, la chiusura di un portico o di un terrazzo) o nuove costruzioni (come un garage o una piscina).

Qualora sussistesse una discrepanza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto riportato nell’atto di proprietà, si rende necessaria una consulenza legale e tecnica per valutare la situazione e definire il percorso più opportuno. È fondamentale, pertanto, che il venditore sia consapevole, sin dalle prime fasi della vendita, delle eventuali problematiche connesse alla documentazione e dei costi ad esse correlati. Fiat Lux, in qualità di studio legale specializzato in diritto immobiliare, è a disposizione per fornire una consulenza completa e personalizzata.

Verificare come l’immobile è registrato presso l’ufficio del Catasto (“Registro de la Propiedad o Catastro”)

L’immobile deve essere registrato al Catasto con una descrizione corrispondente allo stato di fatto. Le planimetrie depositate presso l’ufficio del Catasto devono riportare le esatte dimensioni dell’immobile. È pertanto necessario verificare che i dati catastali siano aggiornati e corrispondano alle caratteristiche attuali dell’immobile, comprese eventuali modifiche o ampliamenti realizzati nel corso del tempo.

Ricorda che l’ufficio del Catasto utilizza le dimensioni dell’immobile, comprese le eventuali pertinenze (come piscina, garage, etc.), per calcolare l’imposta comunale. Pertanto, qualora siano state effettuate opere di ampliamento non dichiarate al Catasto, è fondamentale regolarizzare la situazione prima della vendita, al fine di evitare conseguenze fiscali e burocratiche.

Verificare la situazione giuridica della costruzione

Per poter vendere un immobile, è necessario dimostrare che è conforme a tutte le normative vigenti. A tal fine, i documenti che possono aiutarti sono i seguenti: 

• Certificato di Abitabilità, la “Cédula de Habitabilidad”  (CH).
• Certificato di non infrazione urbanistica, il “Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).
• Attestato di Prestazione Energetica, il “Certificado de Eficiencia Energetica”.
• Nota semplice, la “Nota simple”.

Vediamo meglio di cosa si tratta.

Cos’è il Certificato di Abitabilità o “Cédula de Habitabilidad”  (CH) 

Il Certificato di Abitabilità (o Cédula de Habitabilidad) è un documento ufficiale che attesta che una casa è sicura e adatta ad essere abitata. Serve per garantire che l’immobile sia salubre, abbia tutti i servizi essenziali (acqua, luce, gas) e possa essere venduto o affittato legalmente. Fra i suoi scopi principali troviamo: 

• Garantire le condizioni di sicurezza e igiene dell’immobile, verificando la sua solidità, salubrità e comfort;
• Permettere l’allaccio dei servizi pubblici come acqua, luce e gas;
• Facilitare le compravendite immobiliari.

Il documento si concentra esclusivamente sull’immobile e non riporta i dati personali del proprietario. Pertanto, le informazioni contenute al suo interno sono:

• Indirizzo e ubicazione dell’immobile.
• Superficie utile e dimensioni delle stanze.
• Descrizione dei locali e degli spazi.
• Numero massimo di occupanti consentito.
• Dati del tecnico abilitato che ha rilasciato la certificazione.

La Certificazione di Abitabilità è obbligatoria?

L’obbligo del possesso della Certificazione di Abitabilità non è uniforme sul territorio spagnolo. Tuttavia, si consiglia vivamente di disporre di tale certificazione, specialmente in caso di vendita. L’assenza di questo documento, infatti, può complicare notevolmente la vendita, oltre a creare ostacoli nell’attivazione dei servizi essenziali, quali acqua luce e gas. Inoltre, il certificato è spesso richiesto dalle banche per l’erogazione di mutui e dalle autorità per procedure come il ricongiungimento familiare di stranieri.

Tuttavia, ci sono situazioni in cui la transazione può essere completata senza il bisogno di presentare questo documento. Ecco alcuni esempi:

• Se l’immobile, di seconda occupazione, viene acquistato per essere ristrutturato o demolito.
• Se l’immobile viene acquistato per un uso non residenziale.
• Se si concorda di consegnare la certificazione dopo la firma notarile. In questo caso, è necessario presentare un certificato rilasciato da un tecnico qualificato che attesti che l’immobile soddisfa i requisiti per ottenere la certificazione di seconda occupazione.

Come si richiede

Per richiedere il certificato, è necessario incaricare un architetto abilitato, il quale effettuerà un sopralluogo nell’immobile al fine di accertare la conformità dello stesso ai requisiti minimi stabiliti dalla normativa regionale di riferimento.

Cos’è il Certificato di non infrazione urbanistica, in spagnolo “Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI)  

Il Certificato di non infrazione urbanistica è un documento che attesta che un immobile (una casa, un appartamento, etc.) non ha alcun procedimento amministrativo aperto a suo carico per aver commesso una violazione delle norme urbanistiche.

Può essere richiesto dal proprietario o dal suo rappresentante per poterlo presentare nel caso in cui un acquirente lo richieda prima di firmare il contratto di compravendita dell’immobile. Questa pratica è molto comune nei paesi europei e si sta diffondendo sempre di più anche in Spagna, soprattutto tra gli acquirenti stranieri, ma anche tra i giovani spagnoli che acquistano la loro prima casa.

È obbligatorio?

Sebbene non sia obbligatorio presentare il Certificato di non infrazione urbanistica prima di firmare il contratto di compravendita, chi sta acquistando una casa ha il diritto di richiederlo. 

L’acquirente non è tenuto a rispondere delle sanzioni amministrative irrogate al precedente proprietario. Tuttavia, ha il diritto di conoscere l’esistenza di eventuali abusi edilizi commessi in precedenza, in quanto tali irregolarità potrebbero comportare l’applicazione di sanzioni a carico del nuovo titolare dell’immobile, qualora non siano state oggetto di regolarizzazione.

Qualora parte di un immobile presenti difformità rispetto alle normative urbanistiche vigenti, il nuovo acquirente non sarà soggetto a sanzioni personali. Tuttavia, potrebbe essere tenuto a provvedere alla demolizione delle opere abusive, qualora l’autorità competente ne disponga. Si precisa che le sanzioni edilizie hanno natura reale e gravano sull’immobile, indipendentemente dal soggetto che ne detiene la proprietà.

La richiesta del certificato di conformità urbanistica consente di accertare preventivamente l’esistenza di eventuali abusi edilizi che potrebbero incidere sulla piena fruibilità dell’immobile. Si tratta di una verifica preliminare indispensabile per una scelta consapevole.

Come si richiede 

L’unico soggetto autorizzato a richiedere il Certificato di inesistenza di infrazione urbanistica è il proprietario (o un suo delegato) e si richiede presso l’Ufficio Relazioni con il Pubblico del Comune in cui si trova l’immobile. Per presentare la richiesta è necessario fornire i seguenti documenti:

• Modulo di richiesta completo dei dati del richiedente e dell’immobile e i motivi della richiesta;
• Fotocopia delle scritture dell’immobile intestato al richiedente.
• Fotocopia del piano di situazione dell’immobile.
• Ricevuta del pagamento della tassa comunale relativa alla richiesta.
• Delega scritta e firmata dal proprietario, con allegata una  fotocopia del documento d’identità del rappresentante e del rappresentato (se la richiesta è fatta da un terzo).

I termini per il rilascio del certificato di conformità urbanistica sono suscettibili di variazioni a seconda del Comune competente. Ordinariamente, la procedura si conclude entro un termine compreso tra due settimane a tre mesi. Tuttavia, in presenza di comprovate esigenze di urgenza, è possibile richiedere l’anticipazione dei tempi di istruttoria.

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica o “Certificado de Eficiencia Energetica” 

Il Certificato di Prestazione Energetica, noto anche come Certificato di Efficienza Energetica (CEE), è un documento obbligatorio in Spagna che valuta l’efficienza energetica di un edificio residenziale o non residenziale. È un documento obbligatorio ai sensi del Decreto Reale 390/2021, in conformità alla direttiva europea sull’efficienza energetica. Tale certificato, che attesta la prestazione energetica di un edificio, è indispensabile per la compravendita o la locazione di immobili. Il mancato possesso di questo documento comporta l’applicazione di sanzioni amministrative pecuniarie, di entità variabile a seconda della gravità dell’infrazione.

A cosa serve

Consente a potenziali acquirenti o inquilini di conoscere in anticipo il consumo energetico dell’immobile e prendere decisioni più consapevoli. Inoltre, incoraggia il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti e la costruzione di nuovi edifici più efficienti. Sussiste l’obbligo di richiederlo in caso di vendita o affitto di qualsiasi immobile in Spagna.

Quali informazioni contiene

• Dati identificativi dell’immobile: indirizzo, superficie, tipo di edificio, etc.
• Caratteristiche energetiche dell’immobile: isolamento, sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell’aria, etc.
• Consumo energetico stimato: consumo di energia primaria e non rinnovabile.
• Classificazione energetica: lettere da A a G, che indicano l’efficienza energetica dell’immobile.
• Raccomandazioni per migliorare l’efficienza energetica: misure che possono essere adottate per ridurre il consumo energetico dell’immobile.

Come si ottiene

Occorre affidarsi a un tecnico competente e accreditato per effettuare la valutazione energetica dell’immobile. Il tecnico eseguirà un’ispezione accurata dell’edificio per raccogliere i dati necessari al calcolo dell’efficienza energetica. 

Con i dati raccolti, il tecnico redigerà il certificato, che includerà una classificazione energetica dell’immobile su una scala da A (più efficiente) a G (meno efficiente), oltre a raccomandazioni per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile. Cosa succede se non si dispone di questo certificato?

Non avere l’Attestato di Prestazione Energetica al momento della vendita o della locazione di un immobile in Spagna costituisce una violazione amministrativa che può comportare sanzioni economiche.

Quanto dura la validità

La validità è di 10 anni, anche se può essere ridotta a 5 anni nel caso di edifici con una classificazione energetica molto bassa (classe G).

Cos’è la Nota Semplice o “Note Simple”

La nota semplice è un documento ufficiale rilasciato dal Registro della Proprietà che fornisce una fotografia istantanea dello stato giuridico di un immobile. In pratica, è come una “carta d’identità” dell’immobile, che identifica il proprietario e descrive tutti i diritti reali e personali che gravano sull’immobile stesso, come ipoteche, servitù o vincoli. Questo documento è indispensabile per chi intende acquistare o vendere un immobile, in quanto consente di verificare la titolarità e di conoscere eventuali problematiche legali legate all’immobile.

Fornisce le seguenti informazioni:

• Eventuali ipoteche: segnala se sull’immobile grava un’ipoteca.
• Limitazioni d’uso: indica eventuali limitazioni all’uso dell’immobile, come un usufrutto.
• Descrizione dettagliata: fornisce una descrizione completa dell’immobile (ubicazione, indirizzo, superficie utile e costruita, caratteristiche, riferimento catastale, etc.).
• Titolarità: indica chi è il proprietario dell’immobile.
• Regimi speciali: specifica se l’immobile è soggetto a regimi particolari, come ad esempio le case popolari.

Si tratta di un documento fondamentale per:

• Verificare l’assenza di problemi: assicura che non ci siano problemi di proprietà o altre questioni legali legate all’immobile.
• Facilitare la negoziazione: se entrambe le parti hanno già la nota semplice, la trattativa sarà più rapida ed efficiente.
• Verificare la metratura: conferma la superficie utile e costruita dell’immobile.

Come si richiede

Sia l’acquirente che il venditore di un immobile possono richiedere la Nota Semplice al Registro della Proprietà, ma di solito è l’acquirente a richiederla, in quanto è un documento necessario anche per richiedere un mutuo.

Richiedere una nota semplice è un passaggio fondamentale in ogni transazione immobiliare. È un modo semplice e veloce per ottenere un quadro chiaro della situazione giuridica di un immobile. Questo semplice documento diventa così uno strumento indispensabile per chi desidera garantire trasparenza e legittimità in qualsiasi operazione relativa ai beni immobili.

Conclusioni: perché rivolgersi ad un avvocato per la vendita di un immobile in Spagna

Vendere un immobile in Spagna richiede una conoscenza approfondita delle normative locali e una gestione accurata di numerosi adempimenti burocratici. 

Per evitare ritardi e complicazioni, ti consigliamo di affidarti a un professionista del settore. Fiat Lux Legal, studio legale specializzato in diritto immobiliare e fiscale, offre un servizio completo e personalizzato, assistendoti in tutte le fasi della vendita, dalla raccolta della documentazione alla stipula del rogito notarile. Con sedi in Spagna (Madrid) e in Italia (Roma), siamo in grado di garantire un servizio efficiente e di alta qualità.