Se sei un cittadino straniero (o un’impresa) e stai pensando di vendere una casa in Spagna, sia che l’abbia comprata oppure ricevuta in eredità, ci sono molte informazioni di cui hai bisogno per poter procedere in maniera sicura e senza intoppi.

Innanzitutto, dovrai sapere quali sono i documenti che ti dovrai procurare per la vendita e l’iter corretto da seguire, nonché conoscere le tasse e costi che bisogna sostenere. Le tasse e le spese che paghi quando vendi una casa in Spagna sono, infatti, variabili, poiché il loro ammontare dipende da diversi fattori. 

In questo articolo, ti forniamo tutte le informazioni necessarie e, per farlo, abbiamo suddiviso l’attività di vendita di un immobile in quattro fasi, indipendente dal tipo di immobile che vuoi vendere. 

Qualora, invece, preferissi ricevere subito il supporto di un esperto, invia subito la tua richiesta attraverso il modulo di contatto e ci metteremo velocemente in contatto con te per fornirti l’ausilio che serve. L’attività di consulenza e assistenza legale e tecnico immobiliare per la compravendita di immobili è, infatti, uno dei servizi che ci vengono maggiormente richiesti dai privati e dalle imprese nostre clienti.

Prima fase: Studio del mercato immobiliare e valutazione del valore dell’immobile

Innanzitutto, la prima cosa da fare quando si è deciso di vendere un proprio immobile in Spagna, o in qualunque altro Paese, è quella di studiare il mercato immobiliare per capire se si è o meno in un momento favorevole per la vendita o se non sarebbe, invece, preferibile aspettare. 

Una volta fatto questo studio, occorrerà anche verificare la rapidità con cui le case si vendono e fare una valutazione della casa per sapere qual è il prezzo di mercato in quel preciso momento. Vediamo insieme, di seguito, quali sono i principali fattori da considerare per condurre questo tipo di analisi in modo corretto.

Offerta e domanda

È fondamentale capire se nella zona dove si trova la tua casa c’è più domanda che offerta, o viceversa. Qualora, infatti, l’offerta superasse la domanda, potresti dover adeguare il prezzo della tua casa per venderla più rapidamente e limitare le perdite economiche. Ricorda, però, che una casa in vendita comporta dei costi di gestione e il prezzo potrebbe diminuire ulteriormente nel tempo. Al contrario, se la domanda è alta, questo è il momento ideale per vendere e ottenere il prezzo migliore. 

Per una valutazione più accurata e poter fissare, quindi, un prezzo di vendita realistico (vedi paragrafo successivo), puoi chiedere consiglio ad agenzie immobiliari locali: questo ti permetterà di avere un quadro più chiaro della situazione.

Tassi di interesse dei mutui e Euribor

Anche i tassi di interesse dei mutui sono un fattore importante da considerare per capire se il mercato è favorevole alla vendita di una casa. Se i tassi sono bassi, più persone potranno accedere a un mutuo a condizioni vantaggiose, facilitando così la vendita della tua proprietà. È fondamentale, a tal proposito, consultare l’Euribor, un indice che incide direttamente sul costo dei mutui.

Quanto tempo ci vuole per vendere una casa in Spagna

In Spagna, secondo recenti analisi di mercato, il tempo medio necessario per vendere una casa è di circa sei mesi. Tuttavia, questo dato può variare notevolmente a seconda della città o della provincia in cui si trova il tuo bene immobile. La durata della vendita dipende da diversi fattori, anche se ogni transazione immobiliare richiede un certo tempo, indipendentemente dall’attrattiva dell’immobile.

Prezzo di vendita dell’immobile

Una volta compreso lo stato attuale del mercato immobiliare nella zona in cui si trova la tua casa, devi capire quanto vale la tua proprietà per fissare il prezzo di vendita più adeguato. 

Questo prezzo sarà sempre un compromesso tra quello che un acquirente è disposto a pagare e quello che tu sei disposto ad accettare. Quindi, come puoi capire, non si tratta di un prezzo fisso, ma di un intervallo compreso tra un prezzo minimo e un prezzo massimo.

Stato dell’immobile

Infine, anche lo stato di manutenzione di un immobile è un fattore fondamentale nel determinare il suo valore di mercato. Una casa ben tenuta e in buone condizioni può essere venduta a un prezzo più alto rispetto a una casa che necessita di lavori di ristrutturazione. 

Tuttavia, è fondamentale valutare se l’investimento in una ristrutturazione possa generare un aumento del valore dell’immobile tale da superare i costi sostenuti.

Seconda fase: Come preparare la vendita di una casa e scegliere l’agenzia immobiliare e il legale che ti seguiranno nell’operazione 

Una volta superata la fase di analisi, qualora questa confermasse la decisione di vendere il tuo immobile in questo preciso momento, dovrai iniziare ad organizzare tutto ciò che serve per la vendita. 

In particolare, dovrai raccogliere tutta la documentazione necessaria, preparare la casa per le visite e –  altro aspetto molto importante che viene, senza dubbio, prima di tutto il resto – decidere se occuparti personalmente di tutte le pratiche burocratiche oppure se affidarti a dei professionisti quali un’agenzia immobiliare e un avvocato esperto in compravendita immobiliare. Ne parliamo nei prossimi paragrafi.

Documenti necessari per vendere la tua casa in Spagna

La prima cosa da fare quando si vuole vendere un immobile, è verificare di avere tutta la documentazione in regola e di essere in possesso di tutti i documenti necessari.

Vediamo quali sono questi documenti:

• Documenti obbligatori: sono quelli richiesti dalla legge spagnola, come il certificato energetico e la certificazione di abitabilità. Questi documenti garantiscono la conformità dell’immobile alle normative vigenti e sono indispensabili per concludere la vendita in modo legale.
• Documenti non obbligatori ma consigliati: sono quelli che il compratore potrebbe richiedere, come la nota semplice, le planimetrie catastali dell’immobile, le fatture di eventuali ristrutturazioni o le ricevute dei pagamenti di tasse come l’IBI (che corrisponde alla italiana IMU) e le spese condominiali. Avere questi documenti a portata di mano può facilitare la vendita e garantire maggiore trasparenza per l’acquirente.

Vediamo tutti i documenti nel dettaglio:

• Escritura de propiedad: è il documento ufficiale che dimostra chi è il proprietario della casa e la sua situazione nel Registro de la Propiedad. Serve per verificare se ci sono debiti o ipoteche sulla casa (ad esempio, un mutuo) che necessitano di essere saldati  prima di venderla.
• Certificato di eficiencia energética: è un documento che indica quanto consuma la casa in termini di energia. È obbligatorio presentarlo quando si vende una casa.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: è un documento che certifica che la casa è abitabile e rispetta tutte le norme di sicurezza.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: se la casa fa parte di un condominio, questo documento certifica che non ci sono debiti con il condominio.
• Estatutos de la comunidad de propietarios y la documentación de las juntas recientes: sono i regolamenti del condominio e i verbali delle ultime riunioni.
• Libro del edificio: è un libro dove vengono registrate tutte le modifiche fatte alla casa, laddove presenti.
• Últimos recibos del IBI: sono gli ultimi bollettini pagati dell’imposta sulla proprietà immobiliare (equivalente all’IMU in Italia).
• Contrato de arras: è un contratto preliminare di vendita, la cui stipulazione non è obbligatoria ma consigliata, come spiegheremo meglio nel prosieguo.

La presentazione di questi documenti serve a garantire che la compravendita di una casa avvenga in modo sicuro e trasparente. Tuttavia, per un privato che opera magari a distanza (dall’Italia), potrebbe essere difficile reperirli tutti; questo è uno dei motivi per cui, in molti casi, si rivela molto più efficace affidarsi a un professionista esperto in compravendita immobiliare.

Vendere casa senza l’ausilio di un professionista

Per vendere la tua casa per conto tuo, la prima cosa che devi valutare è il tempo a disposizione che hai o che sei disposto a investire. Si dice spesso che il tempo è denaro e vendere casa non è un’operazione semplice, anzi può costare molto tempo e denaro, oltre a comportare rischi di commettere errori che potrebbero causare problemi finanziari in futuro.

Tieni presente, a tal proposito, che dovrai occuparti personalmente delle seguenti pratiche:

• Pubblicare l’annuncio sui portali immobiliari;
• Scattare foto e video di qualità;
• Rispondere rapidamente a email, messaggi e chiamate, anche fuori orario (i potenziali acquirenti potrebbero contattarti in qualsiasi momento);
• Essere disponibile a mostrare la casa e organizzare le visite (circa 40-60 minuti a visita a seconda delle caratteristiche dell’immobile);
• Essere pronto a ricevere offerte e negoziare il prezzo finale.

Tutto ciò potrebbe risultare complesso, se non impossibile, qualora si fosse assorbiti da impegni lavorativi gravosi e/o ci si trovi fisicamente distanti dall’’immobile, come nel caso di molti nostri clienti italiani che possiedono proprietà in Spagna.

Di seguito, a titolo esemplificativo, presentiamo un elenco delle principali problematiche che i nostri clienti ci hanno segnalato di aver incontrato prima di rivolgersi a noi:

• Mancanza di presenza fisica: non poter visitare l’immobile regolarmente rende difficile effettuare piccole riparazioni o migliorie che potrebbero renderlo più appetibile agli acquirenti.
• Difficoltà nella gestione delle visite: organizzare visite con potenziali acquirenti può essere complicato, se non impossibile, soprattutto se si vive in un altro paese.
• Scarsa conoscenza del mercato locale: chi vive lontano potrebbe non essere aggiornato sulle dinamiche del mercato immobiliare spagnolo e sulle migliori strategie di vendita.
• Barriera linguistica: se non si parla spagnolo, comunicare con agenti immobiliari, notai e acquirenti può essere un grande ostacolo.
• Differenze culturali e burocratiche: le procedure per vendere una casa in Spagna sono diverse da quelle italiane e richiedono attenzione e conoscenza delle leggi locali.

D’altro canto, vendere un immobile avvalendosi del supporto di un agente immobiliare può offrire sicuramente numerosi vantaggi in termini sia di conoscenza del mercato, sia di gestione delle richiesta, senza contare che l’agente si occuperà di promuovere la tua casa attraverso diversi canali (siti web, social media, volantini, ecc.), garantendo al tuo annuncio  una maggiore visibilità. 

Tieni presente, però, che in cambio di questi servizi, il proprietario dell’immobile, una volta che la vendita sarà conclusa, sarà tenuto a versare una commissione che equivale, in genere, al 4-5% del prezzo di vendita della casa. Tuttavia, molte agenzie hanno introdotto l’escamotage di inserire la commissione direttamente all’interno del prezzo di vendita, facendo in questo modo ricadere la spesa per l’agenzia sul compratore. Ciò detto, è fondamentale verificare attentamente ogni clausola prima di sottoscrivere un contratto con un agente immobiliare, in quanto questi mandati possono nascondere insidie, soprattutto per quanto riguarda il pagamento della provvigione. Il modo migliore per tutelarsi è affidarsi a un avvocato di fiducia, il quale potrà apportare le modifiche necessarie al contratto per garantire la massima tutela degli interessi del cliente.

Vantaggi nel vendere la casa con l’ausilio di un avvocato

L’ausilio di un avvocato nella vendita di una casa può portare numerosi vantaggi, soprattutto quando si tratta di una transazione complessa o se si vogliono evitare potenziali problemi legali. 

In primo luogo, l’avvocato garantisce che tutte le procedure legali vengano svolte correttamente, evitando spiacevoli sorprese e tutelando i tuoi interessi. Egli, infatti, gestirà nel tuo interesse tutta la parte burocratica e legale relativa alla vendita e ti informerà a fondo su tutti gli aspetti finanziari dell’operazione per evitare errori. 

Grazie a una conoscenza approfondita delle leggi e delle normative che regolano la compravendita immobiliare, l’avvocato ti permetterà di affrontare la transazione in modo sicuro e consapevole, occupandosi in prima persona di redigere e verificare tutti i contratti relativi alla vendita, assicurandosi che siano chiari, completi e tutelino i tuoi diritti. 

Inoltre, in caso di dispute o controversie con l’acquirente, l’avvocato ti assisterà nella risoluzione della questione, fornendo la necessaria assistenza legale. Attenzione, però, perché non tutti gli avvocati, soprattutto in Spagna, hanno competenza in materia di diritto immobiliare come nel caso dei professionisti di Fiat Lux Legal.

Come preparare la casa per le visite dei compratori

Un ultimo aspetto da non sottovalutare per assicurare il successo della vendita è quello relativo alla presentazione dell’immobile ai potenziali acquirenti, sia per quello che concerne le foto e i video che intendi mostrare nei tuoi annunci, sia nell’allestimento dei tuoi spazi in occasione delle visite. 

Ecco allora una serie di consigli che possono rivelarsi utili in entrambi i casi:

• Come prima cosa, cerca di dare grande rilevanza al volume e alle dimensioni della casa, rimuovendo tutti i mobili e gli oggetti che riducono lo spazio abitabile soprattutto nelle stanze principali.
• Assicurati che gli ambienti siano ariosi, luminosi e puliti e, se necessario, provvedi a imbiancare le pareti allo scopo di presentare il tuo immobile al meglio.
• Ripara tutto ciò che è danneggiato, come le luci, le porte che non si aprono o chiudono bene, le tapparelle che non funzionano, al fine di non far apparire la tua casa come malandata e trascurata.
• Sia per le visite, ma soprattutto per le foto della casa da pubblicare sui portali di vendita online, scegli un momento della giornata in cui filtra la giusta luce: anche qualora decidessi di scattare tu stesso le immagini, questo piccolo accorgimento può assicurare molti punti in più.
• Negli annunci, offri sempre una descrizione  accurata dell’immobile, anche per quello che concerne le sue pertinenze e i servizi vicini. Se, infine, la casa presentasse dei difetti, è preferibile comunicarli subito al potenziale acquirente, in modo da non fargli avere brutte sorprese e non sembrare, così, di essere in malafede.

Terza fase: Imposte e tasse che si pagano per vendere una casa in Spagna

Nel processo di vendita di una casa è fondamentale conoscere le spese che implica una vendita, che imposte bisogna pagare e chi le deve pagare. Infatti, prima di pensare al guadagno che otterrai vendendo casa, occorre calcolare con precisione tutte le spese che ci sono da affrontare. Solo così potrai capire esattamente quanto guadagnerai dalla vendita.

In linea generale, le spese rappresentano tra il 5% e il 15% del prezzo finale di vendita, sebbene possano variare a seconda della Comunità Autonoma in cui si trova l’immobile e della situazione del venditore. Ad esempio, qualora avessi più di 65 anni o investissi tutti i soldi ricavati dalla vendita nell’acquisto di una prima casa, sarai esente dal pagamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (conosciuta in Spagna come IRPF).

A tal proposito, ti ricordiamo che un avvocato specializzato in diritto immobiliare può fornirti un quadro completo delle implicazioni fiscali relative alla vendita del tuo immobile, evitando spiacevoli sorprese e consentendo di portare a termine l’operazione nelle modalità e nei tempi più vantaggiosi per te.

Nei paragrafi che seguono troverai un riepilogo delle spese e delle imposte generalmente associate alla vendita di un immobile. Puoi utilizzare questo elenco come una check-list per verificare le spese già sostenute e quelle ancora da affrontare per portare a termine la vendita della tua casa.

Spese principali per la vendita di un immobile in Spagna

• Nota Simple (Nota Semplice): la puoi ottenere tu stesso presso il Registro de la Propiedad. Il costo per il rilascio della visura online è di 9,02 € più IVA e la nota semplice è disponibile in meno di due ore. Richiedendola di persona o incaricando un professionista è di 3,01 € più IVA per ogni bene immobile;
• Certificado Energético (Certificato di efficienza energetica): l’importo per la richiesta di questo documento dipenderà dalle dimensioni dell’immobile, dalle caratteristiche dell’edificio, dalla zona e dal tecnico certificatore. Il prezzo si aggira comunque tra i 100 € e i 200 €;
• Cédula de habitabilidad (Certificato di abitabilità): l’importo di questo documento varia a seconda della Comunità Autonoma in cui si trova l’immobile e può andare da 15 € fino a 55 €;
• Contrato de arras (Contratto preliminare con caparra): non è obbligatorio ma altamente raccomandato. Il motivo è che questo contratto tutela sia il venditore che l’acquirente nel caso in cui una delle due parti si ritiri alla firma del contratto di acquisto. Contiene tutte le condizioni concordate tra le due parti durante la trattativa, come il prezzo finale di vendita, il termine per la firma, la ripartizione delle spese, le penali per inadempimento contrattuale, etc. Data l’importanza e la delicatezza del contratto preliminare di compravendita con caparra, raccomandiamo vivamente di rivolgervi ad un avvocato per la sua redazione, date le insidie che si possono celare dietro tale atto. Il compenso dell’avvocato per la redazione di questo contratto può variare a seconda della complessità dell’operazione e del valore dell’immobile, è dunque consigliabile chiedere sempre un preventivo ad hoc;
• Spese notarili: è molto importante stabilire chi deve sostenere le spese notarili relative all’acquisto di una casa. Le spese notarili comprendono tutti i costi legati ai servizi del Notaio, il funzionario pubblico che conferisce carattere pubblico agli atti, garantendo la loro conformità alla legge. Secondo il Codice Civile Spagnolo, le spese per la stipula sono a carico del venditore, mentre le spese per la prima copia e quelle successive alla vendita sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Questa regola vale in tutti i casi, eccetto per la compravendita di posti auto, in cui è l’acquirente a dover pagare le tariffe notarili. Le spese notarili sono regolate dalla legge, ma l’importo esatto varia a seconda del valore dell’immobile, della sua ubicazione e del tipo di proprietà. Queste spese coprono i servizi del notaio, ovvero la redazione degli atti notarili, la verifica della documentazione e l’assistenza durante la compravendita. Ricordiamo, infine, che alcune Comunità Autonome hanno regolamentazioni specifiche in materia. In particolare, Navarra e Catalogna presentano alcune differenze;
• Commissione per l’agenzia immobiliare: se hai scelto un agente immobiliare per gestire la vendita della tua casa in Spagna, come già anticipato in uno dei precedenti paragrafi, dovrai pagare le spese corrispondenti. Generalmente, le agenzie immobiliari addebitano una percentuale precedentemente stabilita sul prezzo finale di vendita dell’immobile e questa potrà anche dipendere dal mercato (tipo di immobile, area geografica, etc.) e dal prezzo dell’immobile. Anche in questo caso, data la insidiosità della materia, raccomandiamo di rivolgersi sempre ad un avvocato specializzato prima di firmare un mandato con una agenzia immobiliare: questo è, infatti, uno dei settori di maggior litigiosità, sia in Spagna che in Italia.
• Gastos de cancelación de la hipoteca (Costi di estinzione del mutuo): se non hai ancora saldato completamente il mutuo per l’acquisto dell’immobile che vuoi vendere, dovrai affrontare dei costi di estinzione anticipata che saranno determinati dal contratto che hai firmato in occasione della stipula, per il quale dovrai fare riferimento all’istituto bancario che ha concesso l’ipoteca;  
• Infine, dobbiamo ricordare tutte le spese anteriormente citate, dalla acquisizione di documenti speciali fino agli eventuali lavori di ristrutturazione, etc. Questo importo varierà in funzione delle condizioni in cui si trova la tua casa, dalla sua vetustà e dalle eventuali migliorie che tu voglia apportare prima della vendita. 

Imposte da pagare per la vendita di un immobile

La vendita di un immobile in Spagna è soggetta a diverse imposte. Sebbene esistano alcune eccezioni, le principali sono le seguenti.

Imposta sul reddito (IRPF)

Quando un immobile viene venduto, l’imposta sul reddito (IRPF) deve essere pagata sulla plusvalenza ottenuta con la vendita, quindi è dovuta solo nel caso in cui sia stata venduta per un prezzo superiore a quello pagato al momento dell’acquisto. Il reddito ottenuto viene presentato nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita dell’immobile.

Questo viene calcolato tenendo conto del prezzo al quale è stata venduta la casa, del prezzo al quale è stata acquistata e delle spese sostenute per l’effettuazione di tali operazioni.

A seconda degli utili conseguiti, l’importo sarà tassato negli scaglioni IRPF fissati dall’Agenzia delle Entrate, che variano di anno in anno. Ad esempio, per il 2023 sono stati:

• Redditi fino a 6.000 euro: 19%.
• Redditi tra 6.000 e 50.000 euro: 21%.
• Redditi tra 50.000 euro e 200.000 euro: 23%.
• Redditi tra 200.000 euro e 300.000 euro: 27%.
• Redditi oltre 300.000 euro: 28%.

Tali percentuali vengono applicate progressivamente. Ad esempio, i primi 6.000 euro di reddito devono essere tassati al 19%; da 6.000 euro fino a 50.000 euro, 21%. E così via.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni per evitare di pagare l’imposta sul reddito delle persone fisiche quando si vende casa in Spagna, ad esempio:

• Avere più di 65 anni e aver venduto la propria abitazione principale o stipulare un vitalizio, se la casa venduta è una seconda residenza.
• Reinvestire i soldi della vendita nell’acquisto di un nuovo immobile che sarà la tua residenza principali entro due anni dalla vendita.
• Dazione in pagamento (dación en pago), cioè dare l’appartamento come pagamento perché non si è in grado di pagare il mutuo
• Se sei una persona in situazione di grave dipendenza ai sensi della Legge per la promozione dell’autonomia personale e la cura delle persone in situazione di dipendenza.

Imposta comunale sulle plusvalenze

Questa imposta locale è dovuta al Comune in cui si trova la casa per l’aumento del valore dell’abitazione dal momento dell’acquisto fino alla sua vendita. Deve essere pagato entro 30 giorni dalla vendita.

Questa tassa viene riscossa sull’aumento del valore del terreno, non sul prezzo di acquisto. Per il calcolo dell’imposta comunale sulle plusvalenze si tiene conto del valore catastale del terreno, del numero di anni di proprietà dell’immobile e del coefficiente o percentuale stabilito dal Comune.

È importante sottolineare che, qualora un immobile venga ceduto ad un prezzo inferiore rispetto a quello di acquisto, non è dovuto il pagamento dell’imposta sulle plusvalenze.

Imposta sulla proprietà immobiliare (IBI) 

Questa tassa viene pagata annualmente dal proprietario e dipende da ogni Comune, per cui l’importo varierà a seconda dell’ubicazione dell’immobile. Tuttavia, i costi IBI sono limitati a un minimo dello 0,4% e un massimo dell’1,3% del valore catastale dell’immobile. Deve essere versato da chi risulta proprietario dell’immobile al 1° gennaio dell’anno di riferimento. La data di pagamento dipende dall’ubicazione dell’immobile.

Imposte da pagare dal venditore non residente in Spagna

Nell’ambito della vendita di un immobile da parte di un non residente, l’acquirente, sia esso persona fisica o giuridica, residente o non residente, è tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita a titolo di acconto d’imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti (IRNR). Tale ritenuta deve essere versata all’erario spagnolo entro un mese dalla data della vendita.

Il venditore, entro i tre mesi successivi al versamento della ritenuta, dovrà presentare il modello 210, calcolando l’imposta definitiva applicando l’aliquota del 19% sulla plusvalenza e deducendo la ritenuta effettuata. A seconda del risultato di questo calcolo, potrebbe essere richiesto un ulteriore versamento o, al contrario, potrebbe spettare un rimborso.

Esenzione per reinvestimento in abitazione principale

I contribuenti residenti in uno Stato membro dell’Unione Europea, Islanda o Norvegia (per plusvalenze realizzate dal 1° gennaio 2015) possono beneficiare di un’esenzione dall’imposta sulle plusvalenze relative alla vendita della loro abitazione principale in Spagna, a condizione che l’intero importo ricavato dalla vendita venga reinvestito nell’acquisto di una nuova abitazione principale nel loro paese di residenza.

Ad ogni modo, data la complessità e la specificità di ogni singola transazione immobiliare, raccomandiamo caldamente di affidarsi ad un avvocato fiscalista del nostro studio legale Fiat Lux Legal. In tal modo, potrai avere la certezza di aver assolto a tutti gli obblighi fiscali e di evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quarta fase: Come arrivare alla firma di un contratto di vendita di un immobile 

Prima di procedere alla stipula del contratto definitivo, è necessario definire alcuni aspetti procedurali. Pur non essendo tutte obbligatorie, si raccomanda di adempiere a tali formalità per assicurare una conclusione efficace e soddisfacente per entrambe le parti. Il primo punto da affrontare è l’accettazione dell’offerta presentata dal potenziale acquirente.

Accoglimento dell’offerta del compratore

Siamo arrivati a uno dei passaggi più importanti della vendita della tua casa, poiché, una volta valutati tutti i costi della vendita, potrai stabilire un prezzo minimo al quale ti interessa vendere l’immobile. Fino a che non riceverai un’offerta che sia il più possibile vicina al prezzo minimo che hai stabilito, è preferibile desistere perché corri il rischio di fare un cattivo affare. 

D’altro canto, qualora ti trovassi in un momento del mercato favorevole per le vendite, anche ritardare la transazione potrebbe comportare una perdita economica. Come comportarsi in questi casi? Per concludere il processo in modo proficuo, la cosa migliore è rivolgersi a un legale esperto in compravendita immobiliare, il quale, grazie alla maggiore esperienza nel settore, potrà aiutarti a ottenere il più rapidamente tutta la documentazione necessaria e guidarti nella negoziazione.

Ad esempio, uno dei trucchi che può aiutarti a far aumentare l’offerta del compratore è quello di lasciare nell’immobile alcuni beni mobili, come ad esempio mobili su misura, che potrebbero rendere l’acquisto più interessante per l’acquirente.

Firmare il contratto di vendita presso un Notaio

Il contratto di compravendita è il documento ufficiale che attesta la vendita di una casa e definisce i termini dell’accordo tra venditore e acquirente. Spesso il contratto definitivo è preceduto da un contratto preliminare con dazione di caparra (in spagnolo, “contrato de arras”) che serve a confermare l’intenzione di vendere e acquistare, e prevede il versamento di una somma di denaro da parte dell’acquirente come garanzia. 

Ogni contratto ha delle clausole specifiche che regolano aspetti come il prezzo, le modalità di pagamento, i tempi di consegna, le condizioni dell’immobile, etc. ed è fondamentale conoscerle per tutelare i propri diritti: infatti, sia il venditore che l’acquirente hanno dei diritti e degli obblighi stabiliti nel contratto. Ad esempio, il venditore ha l’obbligo di consegnare l’immobile nelle condizioni pattuite, mentre l’acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo nei tempi e nelle modalità concordate.

Per il perfezionamento del contratto di vendita, il Notaio chiederà al venditore di portare, il giorno della firma (puoi anche stampare il file e utilizzare la lista come check list): 

• Un documento di identità/passaporto o permesso di soggiorno;
• La ricevuta dell’ultimo pagamento dell’IBI (Imposta sugli Immobili);
• La “Cédula de habitabilidad” (Certificato di abitabilità);
• La “Escritura de la propiedad” (l’Atto di provenienza) o accettazione dell’eredità (laddove fosse questo il caso);
• Il “Certificado energético” (Certificato di efficienza energetica);
• Il Certificato ITE (Certificato di Agibilità), laddove fosse necessario;
• Il “Contrato de arras” (contratto preliminare) laddove in precedenza stipulato;
• Le ultime bollette pagate di acqua, gas e luce;
• Il Certificato che attesta il pagamento delle spese condominiali (laddove presenti).
• Il Certificato del debito residuo se hai ancora un mutuo ipotecario (laddove questo fosse il caso);
• Le chiavi della casa.

Comunque, proprio come in Italia, è quasi sempre l’acquirente che sceglie il Notaio presso cui realizzare tutte le pratiche burocratiche e la firma dei contratti, poiché di solito è lui a sostenere quasi tutte le spese notarili.

Conclusioni: quando è particolarmente consigliato rivolgersi ad un avvocato per la vendita di un immobile in Spagna

Come abbiamo scritto più volte nel corso di questa guida, vendere un immobile in Spagna comporta numerosi adempimenti la cui esecuzione non è esente da rischi, per cui, in molti casi, la decisione più saggia è quella di farsi seguire da un legale specializzato. Vediamo di seguito alcune delle situazioni in cui la presenza di un avvocato può rivelarsi la soluzione migliore:

• Vendita di un immobile che si trova in un altro Paese rispetto al tuo: ti trovi in Italia, hai ereditato una casa in Spagna e la vorresti vendere. Da dove cominciare? Rivolgendoti ad un avvocato in loco potrai realizzare la tua operazione di vendita senza neppure muoverti da casa tua: dovrai semplicemente conferire un mandato a quest’ultimo affinchè agisca in tuo nome e conto;
• Immobili con problematiche: se la tua casa presenta delle problematiche (ad esempio, è gravata da ipoteca o ci sono degli abusi edilizi, oppure si tratta di un bene immobile che fa parte di una eredità contesa o rientra nei possedimenti condivisi con l’ex coniuge in caso di separazione/divorzio oppure, altra situazione piuttosto difficile e complessa, l’immobile che vuoi vendere è occupato da inquilini abusivi), l’avvocato ti aiuterà a valutare le implicazioni e a trovare le soluzioni più opportune;
• Vendita a parenti e amici o divisioni ereditarie: anche se vendi a persone di fiducia, è sempre consigliabile avere un avvocato che rediga i contratti, evitando future dispute che sono sempre dietro l’angolo;
• Transazioni complesse: se la vendita è legata ad altre operazioni (ad esempio, un acquisto simultaneo), l’avvocato ti assisterà nella gestione di tutte le pratiche.

In conclusione, affidarsi ad un avvocato per la vendita di un immobile rappresenta un investimento strategico per tutelare i propri interessi e assicurare il buon esito della transazione. Tale necessità si accentua nel caso in cui il venditore sia fisicamente distante dall’immobile, soprattutto se quest’ultimo si trova in un Paese diverso dal proprio, come la Spagna, caratterizzato da un ordinamento giuridico e da una lingua differenti.

In tal caso, affidarsi a uno studio legale come Fiat Lux specializzato in diritto immobiliare e fiscale, compravendita e contenzioso, con sedi sia in Spagna (Madrid), sia in Italia (Roma) rappresenta la soluzione più efficiente e sicura.