Stai pianificando un trasferimento in Spagna? Affittare casa è il primo passo! Questa guida dedicata a come affittare un immobile ad uso abitativo in Spagna ti accompagnerà in tutte le fasi, fornendoti una panoramica completa sulle procedure per prendere in affitto un appartamento in questo Paese, consentendoti di evitare comuni errori e garantirti una locazione serena.

Quello che leggerai ti permetterà, infatti, di non cadere nei consueti tranelli ed errori in cui incappano, in genere, gli stranieri che vogliono affittare una casa in Spagna. 

Preferisci ricevere la consulenza immediata da parte di un esperto? Compila il nostro modulo di contatto: uno dei nostri professionisti si metterà  rapidamente in contatto con te per fornire una risposta a tutte le tue domande.

Tipologie di contratto di locazione in Spagna

Le tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo in Spagna si possono raggruppare in due categorie principali:

• Contratti temporanei: hanno una durata inferiore ai 5 anni e sono utilizzati per situazioni specifiche, come trasferimenti lavorativi temporanei o esigenze particolari.
• Contratti a lungo termine: sono i più comuni e hanno una durata minima di 5 anni (7 anni se il locatore è una persona giuridica). Possono essere prorogati di ulteriori 3 anni se nessuna delle parti si oppone.

Contratto di locazione a lungo termine

Il contratto di locazione a lungo termine in Spagna regola l’affitto di immobili destinati alla residenza principale o secondaria di una persona fisica. Sebbene presenti molte similitudini con i contratti di altri Paesi, come l’Italia, presenta anche alcune specificità legate alla normativa spagnola. 

La normativa di riferimento è la “Ley de Arrendamientos Urbanos” (LAU). Dal punto di vista formale, un contratto di locazione ad uso abitativo deve contenere:

• Parti contraenti: nome e dati identificativi del locatore e del conduttore.
• Oggetto del contratto: descrizione dettagliata dell’immobile, compreso l’indirizzo, la superficie e lo stato di conservazione.
• Destinazione d’uso: indicazione che l’immobile è destinato ad uso abitativo.
• Canone di locazione: importo del canone mensile e modalità di pagamento.
• Durata del contratto: data di inizio e data di scadenza.
• Cauzione: importo della cauzione e modalità di restituzione.
• Spese: ripartizione delle spese condominiali, utenze e eventuali altre spese accessorie.
• Clausole penali: eventuali penali per inadempimento contrattuale.
• Rinnovi e risoluzioni: modalità di rinnovo e risoluzione anticipata del contratto.

Durata del contratto

Per quanto riguarda la durata del contratto, secondo l’articolo 9 della nuova Legge sulle locazioni urbane (LAU), la durata minima di un contratto di locazione può essere liberamente concordata dalle parti. Tuttavia, se è inferiore a cinque anni (o meno di sette anni se il locatore è una persona giuridica) alla scadenza del contratto, questo sarà prorogato annualmente fino a quando il contratto di locazione non raggiungerà una durata minima di cinque anni (sette anni se il locatore è una persona giuridica).

Sistema delle proroghe 

Riguardo alla possibilità di proroga, vi sono alcune eccezioni. Ad esempio, qualora il locatore fosse una persona giuridica, decorso il primo anno di contratto, la proroga obbligatoria non si applica se, al momento della stipula del contratto, il proprietario avesse già comunicato di aver bisogno di rientrare in pieno possesso dell’immobile prima della scadenza dei cinque anni. Anche in tal caso, comunque, occorre dare all’inquilino un preavviso di almeno due mesi!

Ma non è tutto. Anche l’inquilino può recedere dal contratto di locazione dopo almeno sei mesi dalla firma, a patto di darne preavviso al locatore con almeno un mese di anticipo. In tal caso, comunque, è previsto il versamento di un indennizzo. Dopo i dodici mesi dalla firma, invece, anche in caso di disdetta del contratto da parte del conduttore, non è prevista alcuna sanzione.

Una volta scaduti anche i cinque anni, il contratto di locazione può essere prorogato annualmente fino ad un massimo di tre anni, purché il locatore non abbia inviato un avviso di interruzione della locazione con almeno quattro mesi di preavviso (due nel caso fosse l’inquilino a non voler procedere al rinnovo). In assenza di avvisi scritti che comunichino l’interruzione, il contratto di locazione verrà rinnovato automaticamente per un altro anno. 

Infine, l’articolo 10 della Legge sulla Casa ha stabilito che la locazione, allo scadere del quinto anno, può essere prorogata di un altro anno nel caso in cui l’inquilino possa dimostrare di trovarsi in una situazione di vulnerabilità sociale ed economica. Gli anni di proroga passano a tre qualora l’immobile fosse ubicato in una zona classificata come sotto stress o di tensione (ovvero aree che sono state definite “critiche” per il mercato immobiliare a causa dei prezzi degli affitti e mutui troppo elevati). 

Il sistema delle proroghe potrebbe, dunque, rendere più difficile per il proprietario recuperare un proprio immobile locato: qualora, dopo aver acquistato una casa in Spagna, ti trovassi in questa situazione, possiamo fornirti una panoramica delle soluzioni possibili.

Dove e come si registra il contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione è un passaggio fondamentale che serve  a dare ufficialità al documento e a consentire il corretto calcolo delle imposte. Costituisce, inoltre, una forma di protezione dell’inquilino in caso di controversie con il proprietario.

Avviene solitamente presso l’Agenzia delle Entrate (Agencia Tributaria). Le modalità di registrazione possono variare leggermente a seconda della comunità autonoma spagnola, ma in generale si può procedere:

• Online: attraverso il sito web dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando i servizi telematici messi a disposizione.
• Di persona: recandosi presso gli uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate.

Generalmente, la registrazione, obbligatoria, deve essere effettuata  entro un termine di 30 giorni dalla sua firma. Se il contratto non viene registrato entro il termine previsto, il proprietario e l’inquilino rischiano di incorrere in sanzioni amministrative. Inoltre, in caso di controversie, il contratto non registrato potrebbe non essere considerato valido da un giudice.

Si raccomanda, pertanto, di affidarsi a un professionista, come un avvocato specializzato in diritto immobiliare, per la registrazione del contratto di locazione. Un professionista sarà in grado di assisterti nella compilazione della documentazione necessaria e di verificare che tutte le formalità siano state correttamente espletate.

Documenti e altri adempimenti necessari per locare un immobile in Spagna da straniero

I documenti necessari a uno straniero per prendere in locazione un immobile ad uso residenziale sono più o meno gli stessi previsti per i cittadini spagnoli. La sola eccezione per quanto riguarda la documentazione è rappresentata dalla richiesta, al cittadino straniero, di presentare il NIE o  numero identificativo dello straniero. Tuttavia, qualora ancora non lo avessi ottenuto e stessi completando l’iter per la sua richiesta, sarà sufficiente la presentazione del passaporto.

Ecco qui di seguito un riepilogo:

Documenti necessari:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero): è il documento d’identità obbligatorio per gli stranieri che risiedono in Spagna. Se non lo possiedi ancora, dovrai richiederlo presso l’Ufficio Stranieri.
• Passaporto valido: anche se il NIE è preferibile, in alcuni casi può essere accettato un passaporto valido.
• Contratto di lavoro o prova di reddito: per dimostrare di avere la capacità economica di sostenere l’affitto, è solitamente richiesto un contratto di lavoro o una prova di reddito proveniente da fonti esterne alla Spagna.
• Referenze bancarie: una referenza bancaria può essere utile per dimostrare la tua affidabilità finanziaria.
• Assicurazione sulla responsabilità civile: alcune agenzie immobiliari o proprietari potrebbero richiedere un’assicurazione sulla responsabilità civile per coprire eventuali danni causati all’immobile.

Adempimenti:

• Apertura di un conto bancario in Spagna: è consigliabile aprire un conto bancario in Spagna per facilitare i pagamenti dell’affitto e delle utenze.

• Deposito cauzionale: vale a dire una somma di denaro che la Legge sugli Affitti stabilisce come obbligatoria per coprire eventuali danni arrecati all’immobile. L’importo corrisponde a un mese di affitto.
• Garanzia aggiuntiva: ulteriore misura preventiva, solitamente in denaro, introdotta per ovviare a mancati pagamenti, danni o incidenti che potrebbero incorrere durante la  locazione.

• Garante: che può essere una persona fisica o giuridica, come una banca.
• Registrazione del contratto: il contratto di locazione deve essere registrato presso il Registro della Proprietà.
• Pagamento delle tasse: sia il proprietario che l’inquilino hanno degli obblighi fiscali legati al contratto di locazione.

Come cittadini stranieri in Spagna è possibile subaffittare?

Qualora, dopo aver affittato un appartamento in Spagna, un cittadino straniero volesse subaffittare una stanza per condividere le spese con altri coinquilini, può farlo,  ma è necessario avere il consenso scritto del proprietario dell’immobile. 

Senza tale consenso, l’attività di sublocazione, da parte sia di cittadini stranieri che spagnoli, è considerata illegale, dunque passibile di ammende e sanzioni con multe fino a 50 mila euro!

In alcuni casi, però, la possibilità di subaffitto di una o più stanze della casa potrebbe essere espressamente vietata dal contratto di locazione o presentare alcune deroghe: ecco perchè, qualora si avesse intenzione di usufruire di questa opportunità, è sempre preferibile farsi seguire da un legale esperto in diritto immobiliare prima ancora della stipula dell’accordo.

Quanto conviene affittare un immobile in Spagna?

L’affitto di un immobile in Spagna, ad oggi, può risultare una soluzione conveniente soprattutto per risolvere un bisogno di locazione temporaneo. 

Questo è ancora più vero a seguito dell’entrata in vigore della riforma delle Legge sulla proprietà immobiliare del 2022 che ha stabilito che gli affitti non siano più adeguati all’indice dei prezzi al consumo (CPI). Tale regola, giustificata dalla necessità di contenere gli effetti dell’aumento dei prezzi provocato dalla guerra in Ucraina, ha di fatto impedito ai proprietari di immobili di aumentare i canoni d’affitto oltre la soglia del 2 o 3% a seconda dell’anno di riferimento.

Inoltre, l’Istituto Nazionale di Statistica spagnolo ha implementato un nuovo indice di riferimento per gli affitti, il quale è stato studiato per essere più basso e stabile rispetto all’inflazione. I proprietari, quindi, non potranno più aumentare gli affitti a causa dei costi aggiuntivi. Potranno, tuttavia, stabilire un incremento del 10% solo in casi particolari, ad esempio a seguito di importanti lavori di ristrutturazione. 

Per ovviare al fatto che tali misure, volte ad avvantaggiare soprattutto gli inquilini e le famiglie a basso reddito, possano disincentivare gli investimenti per acquisto  e ristrutturazione in campo immobiliare, lo Stato Spagnolo ha comunque introdotto una serie di vantaggi fiscali rivolti a chi mette in affitto un proprio appartamento, a patto, però, che siano osservate alcune regole. 

Ad esempio,  chi mette in affitto una proprietà in un’area in tensione  abbassando il canone del 5% rispetto all’importo precedente, può beneficiare di una riduzione del 90% dell’imposta per reddito da locazione. Ciò significa che può dichiarare solo il 10% del guadagno. Ha, inoltre, diritto a una riduzione del 70% delle imposte se affitta a inquilini con età compresa tra i 18 e i 35 anni oppure se affitta a una ONG, a un ente sociale, e del 60% se l’immobile è stato sottoposto a lavori di ristrutturazione negli ultimi 2 anni. In tutti gli altri casi, la riduzione sarà limitata al 50%, ovvero il 10% in meno rispetto a quella attuale. 

D’altro canto, c’è da dire che oggi in Spagna le abitazioni sfitte sono soggette a tassazioni maggiorate per indurre i proprietari a dare in locazione i propri  immobili. L’imposta, in questo caso, è maggiore a seconda del numero di alloggi sfitti posseduti nella stessa città e dal numero di anni in cui questi non sono stati locali. 

Anche questa misura lascia supporre che l’affitto di un immobile possa essere un’ottima soluzione per chi ha bisogno di risolvere un’esigenza abitativa in Spagna, almeno nel breve e medio periodo.

Perché è importante farsi assistere da un avvocato prima di firmare un contratto di locazione in Spagna

Affittare un immobile in Spagna può essere un’esperienza entusiasmante, ma è essenziale affrontare la procedura con la dovuta cautela, soprattutto per quanto riguarda la firma del contratto di locazione. Ecco perché rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare è una scelta saggia:

L’avvocato ti proteggerà da clausole abusive:

• Legislazione complessa e mutevole: la normativa sulle locazioni in Spagna è piuttosto complessa e può cambiare nel tempo e da Regione a Regione. Un avvocato saprà individuare eventuali clausole che violano la legge e che potrebbero danneggiarti.
• Clausole nascoste: alcuni proprietari inseriscono clausole poco chiare o nascoste nel contratto per tutelare i propri interessi. Un avvocato esperto sarà in grado di scovarle e spiegarti le loro implicazioni.
• Clausole vessatorie: alcune clausole possono essere considerate vessatorie se limitano eccessivamente i tuoi diritti o ti impongono obblighi sproporzionati. Un avvocato ti aiuterà a individuare e contestare queste clausole.

L’avvocato garantirà la tua sicurezza nei seguenti campi:

• Diritti dell’inquilino: un avvocato ti aiuterà a comprendere i tuoi diritti come inquilino e a farli rispettare.
• Prevenzione di controversie: un contratto ben redatto e chiaro può prevenire future dispute con il proprietario. L’avvocato ti aiuterà a negoziare le clausole più importanti e a chiarire ogni dubbio, evitando così malintesi e incomprensioni.
• Assistenza in caso di problemi: se dovessero sorgere problemi durante la locazione (ad esempio, ritardi nei pagamenti, danni all’immobile, etc.), un avvocato potrà assisterti nelle procedure legali necessarie, garantendoti una tutela adeguata.
• Tranquillità: sapere di avere un professionista al tuo fianco ti permetterà di affrontare la firma del contratto con maggiore serenità.

Ecco quali sono le clausole più insidiose che un avvocato potrà controllare nel tuo contratto di locazione:

• Durata del contratto: verificherà che la durata minima sia conforme alla legge e che non ci siano clausole che limitino il tuo diritto a rinnovare.
• Importo dell’affitto: controllerà che l’aumento del canone sia conforme alla legge e che non ci siano clausole che prevedano aumenti eccessivi.
• Deposito cauzionale: verificherà che l’importo richiesto sia conforme alla legge e che ci siano chiare indicazioni su come verrà restituito alla fine del contratto.
• Spese condominiali e utenze: controllerà quali spese sono a tuo carico e quali a carico del proprietario.
• Manutenzione: verificherà chi è responsabile della manutenzione dell’immobile e quali sono i tuoi obblighi.
• Risoluzione del contratto: controllerà le condizioni per la risoluzione anticipata del contratto, sia da parte tua che da parte del proprietario.
• Clausole penali: verificherà che eventuali penali apposte nel contratto siano proporzionate e giustificate.
• Clausole particolari: analizzerà eventuali clausole particolari, come quelle relative agli animali domestici, alle ristrutturazioni o all’uso dell’immobile.

La consulenza di uno studio legale come Fiat Lux Legal esperto in diritto immobiliare ti permetterà di evitare spiacevoli sorprese e di tutelare i tuoi diritti. Infatti, gli avvocati del nostro team non soltanto ti aiuteranno a comprendere appieno quali sono gli obblighi che stai assumendo sottoscrivendo un determinato contratto, ma ti forniranno anche una consulenza personalizzata in base alla tua situazione specifica, per farti ottenere il miglior risultato possibile nel tuo interesse. Contattaci!