[vc_row dahz_id=»1562710155027-06251f10-a3c7″][vc_column][vc_column_text]¿Sois una Congregación Religiosa y queréis vender uno de vuestros inmuebles que no utilizáis?

Así es cómo se calcula el valor y cuáles son los errores a evitar en la fase de la venta. 

Cada vez es más frecuente que muchas Congregaciones Religiosas adviertan la exigencia de redimensionar su patrimonio inmobiliario, por ejemplo cuando sus casas han llegado a ser demasiado grandes para sus necesidades y posiblemente mantenidas en desuso desde hace años. Muchas Congregaciones maduran en este momento la decisión, a veces también tomada con sufrimiento, de vender aquellos bienes que han llegado a ser una carga y de los cuales tampoco conocen el verdadero valor comercial. Para ello, en caso de que queráis vender un inmueble, ya sea un apartamento o una villa, una de las primeras preguntas que hay que planterase es: “¿Qué valor tiene?” y: “¿A quién me debo dirigir para vender de la mejor forma y evitar errores?”

¿QUÉ VALOR TIENE MI CASA?

Veamos cuáles son los principales parámetros que hay que tener en cuenta para calcular dicho valor:

• Ubicación: la casa puede estar situada en el interior de un edificio (por ejemplo un condominio) o puede estar aislada como unidad unifamiliar (un chalet, una villa); puede encontrarse en el tejido urbano de una gran ciudad, en un pueblecito o en campo abierto;
• Estructura: es necesario considerar el número de habitaciones, distinguiendo entre las principales y las accesorias. Entre las habitaciones principales se cuentan, por ejemplo, la cocina, el salón, los dormitorios. Como accesorias se consideran el baño, el trastero, la entrada, el pasillo y similares. Además, también hay que tener en cuenta que las accesorias pueden ser de dos tipos: de ornamento (terrazas, balcones, corrales, jardines, etc.) y de servicio de las habitaciones principales (sótano, desván, local, almacén, etc.);
• Superficie comercial: está constituida por la suma de la superficie habitable, y, en porcentajes diferentes, de las superficies externas y accesorias. Para calcularla no se trata simplemente  de sumar  todas las superficies sino hay que aportar algunas “correcciones” siguiendo algunos parámetros indicados en una guía específica, publicada en la página web de la Agenzia delle Entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/omi/Manuali+e+guide/omiallegati/AGENZIA+DELLE+ENTRATE_Manuale+BDQ_OMI_2016_ALLEGATI.pdf

Sin embargo, todos estos parámetros contribuyen a determinar el denominado valor de mercado del metro cuadrado para la zona de referencia. A todo esto, habrá que añadir otros elementos, que podrán hacer aumentar o disminuir el valor del inmueble. Entre los principales enumeramos:

• Características internas: en particular la exposición, la luminosidad, la vista y la planta (los áticos y las plantas altas valen más);
• Nivel de calidad: el buen estado y una distribución “eficiente” de los espacios, un jardín cuidado, materiales preciados. Generalmente el hecho de que la casa esté restaurada no añade valor al precio básico, pero el caso contrario -o sea cuando la casa está para restaurar- puede hacer diminuir el precio base hasta el 30% (eso es debido a los costes necesarios para la restauración);
• Los servicios de zona: el valor aumenta en presencia de áreas verdes, cercanía a los medios de transporte, centros comerciales, hospitales, colegios y así sucesivamente.

El precio base de un inmueble viene dado por tanto, sustancialmente, por la superficie comercial en mq multiplicada por el “valor por mq de la zona de referencia”.

CUÁLES SON LOS PELIGROS Y LOS ERRORES A EVITAR EN CASO DE VENTA?

Error no. 1): No seleccionar cuidadosamente la agencia inmobiliaria

El error más común que se realiza es de base: o sea, no dedicar tiempo a la selección de la agencia inmobiliaria más idónea para la búsqueda de un comprador que se adapte mejor a nuestro caso.  De hecho, las agencias inmobiliarias son muy numerosas pero tienen todas características diferentes: por ejemplo, si debo vender un gran inmueble de gran calidad y valor, no es recomendable dirigirse a una pequeña agencia de zona, sino localizar una agencia que tenga ramificaciones y conexiones internacionales, para poder ampliar nuestras posibilidades de venta. Al contrario, si debo vender un pequeño apartamento de valor bajo o mediano, podría ser más apta a nuestro caso una agencia más pequeña, que tal vez se ocupe específicamente de ventas de inmuebles en aquella zona determinada.

Error no. 2): Limitarse a contratar con una agencia inmobiliaria 

Otro error común es pensar que, una vez encargada la venta a una agencia inmobiliaria, desaparezca toda obligación del vendedor. ¡No es así! Conviene precisar que fiar a una agencia inmobiliaria la venta de un inmueble sólo sirve para ampliar la búsqueda de los oferentes, permitiendo eventualmente al vendedor eligir entre más potenciales compradores. Sin embargo, elegir la agencia inmobiliaria no es en sí mismo suficiente para poneros al abrigo de todos los problemas relacionados con la venta.

Error no. 3): Firmar el contrato de mandato con la agencia inmobiliaria sin haber previamente analizado las consecuencias bajo el perfíl jurídico 

El documento que el vendedor firma para encargar con la agencia inmobiliaria es un verdadero contrato y, como tal, hay que analizarlo en sus mínimos detalles. Muchas Congregaciones por el contrario, o por extrema confianza o por inexperiencia, se limitan a firmar dicho contrato sin haber entendido plenamente su valor y significado. Los problemas que puedan derivar son varios y serios: de hecho no evaluar con el suficiente cuidado todas las cláusulas contractuales, como por ejemplo aquellas relativas a la duración del mandato, a los tiempos previstos para efectuar la comunicación de terminación, la comisión del agente, la cláusula de exclusividad…, puede comportar una serie de efectos negativos. Por ejemplo: quedar vinculados a dicha agencia con renovaciones contractuales automáticas porque no ha sido realizada la comunicación de terminación respetando los términos contractuales; o, si la Congregación encuentra otro comprador a través de un medio diferente de la agencia y el contrato preveía la cláusula de exclusividad en favor de ésta última, el ente religioso podría estar obligado a pagar en todos casos la comisión a la agencia con que ha firmado el contrato de mandato. Por lo tanto, es muy importante, para evitar incurrir en problemas de distinta índole, revisar previamente el contrato de mandato por un abogado, explicando claramente a éste la verdadera intención perseguida.

Error no. 4): Falta de ánalisis de la oferta y de las características  del oferente (por ejemplo seriedad y moralidad)

Otro error muy común es el de no evaluar con la debida pericia las ofertas que llegan a la Congregación. Podría efectivamente ocurrir que la Congregación reciba múltiples ofertas con diferentes características. ¡Cuidado! Elegir una oferta con el precio de adquisición más alto no siempre representa la mejor opción: de hecho hay otras evaluaciones técnicos-jurídicas a realizar. Por ejemplo, -y es un caso muy común-, el oferente podría subordinar la oferta a la obtención de una hipóteca por parte de un banco o bien podría desear pagar en plazos, tal vez en años, si se trata de grandes importes; o podría subordinar la adquisición a la obtención de una serie de requisitos que en aquel momento el inmueble no tiene, como por ejemplo la obtención de autorizaciones o licencias urbanísticas de uso sobre los cuales no se tiene la seguridad que sean obtenidos o no.

Bajo otro perfil, y no de menor importancia, es la evaluación de algunas características del oferente (tanto persona física como jurídica), como su seriedad y moralidad. Por ejemplo, s¿erá el oferente capaz de cumplir con sus obligaciones de pago y con las otras obligaciones contractuales? ¿Pertenece tal vez el oferente a la alunga organización delictiva? ¿Para qué finalidades será utilizado vuestro inmueble? ¿Tal vez para la realización de actividades ilícitas o en contra de vuestros principios? ¿Qué tipo de instrumentos tiene la Congregación a su disposdición para tutelarse en caso de incumplimiento del comprador y para dar respuestas a estas y a otras preguntas?

Por todas estas razones, es recomendable evaluar junto a un abogado todas la posibles opciones, procediendo donde sea útil o necesario, a específicas investigaciones que tengan por objeto el perfil del oferente y, en todo caso, insertando en el contrato todas las cláusulas de salvaguardia referidas al caso concreto, de manera que se pueda llegar serenamente a la firma del contrato de venta.

Error no. 5): Falta de averiguación de la regularidad urbanística y catastral del inmueble  

Es importante saber que el Notario no puede dar fe al acto de venta sin que hayan sido averiguadas la regularidad urbanística y catastral del inmueble. Por lo tanto, es recomendable dirigirse, antes de firmar cualquier documento con el comprador, a un abogado y a un arquitecto, que se ocuparán de regularizar los perfiles legales y técnicos relacionados con el inmueble, de manera que se pueda confeccionar un contrato de venta que podrá ser firmado sin contratiempos.

El equipo de Fiat Lux está a vuestra disposición para aclarar cualquier duda que podáis tener al respecto. Podéis escribirnos a nuestra dirección: info@fiatlux.legal y estaremos encantados de poder proporcionar todas las informaciones que podáis necesitar para ayudaros en vuestras decisiones negociales.

 

Avv. Federica Loreti[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]