[vc_row dahz_id=”1562709975315-3a164509-e882″][vc_column][vc_column_text]Siete una Congregazione Religiosa e volete vendere uno dei Vostri immobili che non utilizzate?

Ecco come calcolarne il valore e quali sono gli errori da evitare nella fase della vendita.

Capita sempre più spesso che molte Congregazioni Religiose avvertano l’esigenza di ridimensionare il loro patrimonio immobiliare, perché ad esempio le loro case sono diventate troppo grandi per le loro necessità e magari sono tenute in disuso da anni. Molte Congregazioni dunque maturano la decisione, a volte anche sofferta, di dover vendere quei beni che sono diventati un peso ma di cui neppure conoscono il vero valore commerciale. Dunque, in caso foste intenzionati a vendere un Vostro immobile, appartamento o villa che sia, una delle prime domande da porsi è: “Che valore ha?” e: “A chi mi devo rivolgere per vendere al meglio ed evitare errori?”

 

CHE VALORE HA LA MIA CASA?

Vediamo insieme quali sono i principali parametri da prendere in considerazione per calcolare detto valore:

•         Ubicazione: la casa può essere situata all’interno di un edificio (ad es. un condominio) oppure può essere isolata come abitazione unifamiliare (un villino, una villa); può trovarsi nel tessuto urbano di una grande città, in un paesino o in aperta campagna;
•         Struttura: occorre valutare il numero dei vani, distinguendo tra quelli principali e le pertinenze. Tra i vani principali rientrano ad esempio la cucina, il salotto, le camere. Per pertinenze si intendono il bagno, il ripostiglio, l’ingresso, il corridoio e simili. Bisogna poi anche considerare che le pertinenze possono essere di due tipi: di ornamento (terrazze, balconi, cortili, giardini, etc.) e a servizio dei vani principali (cantina, solaio, locale magazzino, etc.);
•         Superficie commerciale: è data dalla somma della superficie calpestabile, e, in percentuali diverse, delle superfici esterne e di pertinenza. Per calcolarla non vanno semplicemente sommate tutte le superfici ma vanno eseguite delle “correzioni” seguendo alcuni parametri indicati in una apposita guida, pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/omi/Manuali+e+guide/omiallegati/AGENZIA+DELLE+ENTRATE_Manuale+BDQ_OMI_2016_ALLEGATI.pdf

Ebbene, tutti questi parametri contribuiscono a determinare il cosiddetto valore di mercato del metro quadrato per la zona di riferimento. A ciò, si dovranno poi aggiungere altri elementi, che potranno far aumentare o diminuire il valore dell’immobile. Tra i principali enumeriamo:

• Caratteristiche interne: in particolare l’esposizione, la luminosità, la vista ed il piano (gli attici e i piani alti valgono di più);
• Livello di qualità: il buono stato e una distribuzione “efficiente” degli spazi, un giardino curato, materiali pregiati. In genere il fatto che la casa sia ristrutturata non aggiunge valore al prezzo base, ma il caso contrario -ossia quando la casa sia da ristrutturare- può far diminuire il prezzo base fino al 30% (ciò è dovuto ai costi necessari per la ristrutturazione);
• I servizi di zona: il valore si accresce in presenza di aree verdi, vicinanza ai mezzi di trasporto, centri commerciali, ospedali, scuole e così via.

Il prezzo base di un immobile è dunque dato, in sostanza, dalla superficie commerciale in mq moltiplicata per il “valore per metro mq della zona di riferimento”.

QUALI SONO I PERICOLI E GLI ERRORI DA EVITARE IN CASO DI VENDITA?

Errore n. 1): Non selezionare accuratamente la agenzia immobiliare

L’errore più comune che viene effettuato è di partenza: ossia non dedicare tempo alla selezione della agenzia immobiliare più idonea a trovare un compratore che faccia al nostro caso. Infatti, le agenzie immobiliari sono davvero numerose ma hanno tutte caratteristiche diverse: ad esempio, se devo vendere un grande immobile di pregio e di gran valore, non è raccomandabile rivolgersi ad una piccola agenzia di zona, bensì mirare ad una agenzia che abbia ramificazioni internazionali, onde poter ampliare le nostre possibilità di successo nella vendita. Viceversa, se devo vendere un piccolo appartamento di basso o medio valore, potrebbe fare al caso anche una agenzia più piccola, che magari si occupa nello specifico proprio di vendere immobili in quella determinata zona.

Errore n. 2): Limitarsi ad affidare l’incarico all’agenzia immobiliare

Altro errore comune è quello di pensare che, una volta affidato l’incarico ad una agenzia immobiliare, venga meno ogni altra obbligazione del venditore. Ma così non è! È bene precisare che affidarsi ad una agenzia immobiliare per la vendita di un immobile serve soltanto ad ampliare la ricerca degli offerenti, permettendo eventualmente al venditore di scegliere tra più potenziali compratori. Tuttavia, scegliere l’agenzia immobiliare non è di per sé sufficiente a mettervi al riparo da tutte le problematiche legate alla vendita.

Errore n. 3): Firmare il contratto di mandato con l’agenzia immobiliare senza aver previamente analizzato le conseguenze sotto il profilo giuridico

Il documento che il venditore firma per affidare l’incarico all’agente immobiliare è un vero e proprio contratto e, come tale, va analizzato nei minimi dettagli. Molte Congregazioni invece, o per estrema fiducia o per inesperienza, si limitano a firmare detto contratto senza però averne compreso appieno il valore ed il peso. Le problematiche che ne possono discendere sono varie e serie: infatti non valutare con sufficiente attenzione tutte le clausole contrattuali, come ad esempio quelle relative alla durata del mandato, ai tempi previsti per effettuare il recesso, alla provvigione dell’agente, alla clausola di esclusiva, può comportare una serie di effetti negativi. Ad esempio: si può restare vincolati a detta agenzia con rinnovi contrattuali automatici perché non si è esercitato il recesso nel rispetto dei termini contrattuali; oppure, se la Congregazione trova un altro compratore attraverso un canale diverso dall’agenzia e il contratto prevedeva la clausola di esclusiva in favore di quest’ultima, l’ente religioso potrebbe essere tenuto a pagare comunque la provvigione all’agenzia con cui ha firmato il contratto di mandato. Dunque, è molto importante, per evitare di incorrere in problemi di vario genere, far revisionare sempre il contratto di mandato da un avvocato, esplicitando chiaramente a quest’ultimo qual è la propria volontà.

Errore n. 4): Mancata analisi dell’offerta e delle caratteristiche dell’offerente (ad es. serietà e moralità)

Un altro errore molto comune è quello di non valutare con la dovuta dovizia le offerte pervenute alla Congregazione. Potrebbe infatti capitare che la Congregazione riceva molteplici offerte con diverse caratteristiche. Attenzione: scegliere l’offerta con il prezzo di acquisto più alto non sempre è la migliore opzione: ci sono infatti altre valutazioni tecnico-giuridiche da effettuare. Ad esempio -ed è un caso molto comune- l’offerente potrebbe subordinare l’offerta all’ottenimento di un mutuo da parte di una banca oppure potrebbe voler pagare a rate, magari in anni, se si tratta di grossi importi; oppure potrebbe subordinare l’acquisto all’ottenimento di una serie di requisiti che in quel momento l’immobile non ha, come ad esempio l’ottenimento di titoli edilizi di cui non si ha certezza se verranno ottenuti o no.

Sotto altro profilo, e di non minore importanza, è la valutazione di alcune caratteristiche della persona dell’offerente (persona fisica o giuridica che sia), come la sua serietà e moralità. Ad esempio, sarà l’offerente capace di adempiere alle proprie obbligazioni di pagamento e alle altre obbligazioni contrattuali? Appartiene forse l’offerente alla criminalità organizzata? Per quali finalità verrà utilizzato il Vostro immobile? Forse per lo svolgimento di attività illecite o contro i Vostri principi? Che strumenti ha a disposizione la Congregazione per tutelarsi in caso di inadempimento del compratore e per dare risposte a queste e ad altre domande?

Per tutte queste ragioni, è raccomandabile valutare insieme ad un avvocato tutte le possibili opzioni, procedendo laddove utile o necessario, a specifiche indagini aventi ad oggetto la persona dell’offerente e, in ogni caso, inserendo nel contratto tutte le clausole di salvaguardia riferite al caso concreto, in maniera da poter arrivare serenamente alla firma del contratto di vendita.

Errore n. 5): Mancata verifica della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile

È bene sapere che il Notaio non può stipulare l’atto di vendita senza che siano state accertate la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. È dunque raccomandabile rivolgersi, prima di sottoscrivere alcunché con il compratore, ad un avvocato e ad un architetto, i quali si occuperanno di curare i profili legali e tecnici legati all’immobile, in maniera da poter confezionare un contratto di vendita che potrà essere firmato senza intoppi.

Il team di Fiat Lux è a Vostra disposizione per chiarire qualsivoglia dubbio possiate avere in materia. Potete scriverci al nostro indirizzo: info@fiatlux.legal e saremo ben lieti di potervi fornire tutte le informazioni di cui possiate avere bisogno per aiutarVi nelle Vostre scelte negoziali.

 

Avv. Federica Loreti[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]