Vuoi aprire un’attività commerciale in Spagna? Ricordati che per iniziare con successo un’attività commerciale è indispensabile trovare un locale che sia adatto alle tue esigenze e alle caratteristiche del tuo business e che il tuo contratto di locazione commerciale abbia delle condizioni giuste e sostenibili per te! 

Per accompagnarti in questo importante e delicato percorso, abbiamo preparato una guida che ti fornirà una panoramica completa sui passi da seguire per locare un immobile ad uso commerciale in Spagna e tutte le informazioni necessarie per prendere decisioni consapevoli e affittare il tuo immobile con serenità.

Se invece desideri una consulenza personalizzata e immediata, ti invitiamo a compilare il nostro modulo di contatto. Un nostro avvocato ti contatterà rapidamente per rispondere a tutte le tue domande.

Definisci le tue esigenze

L’individuazione dell’immobile commerciale ideale richiede una preliminare analisi di fattibilità. Valuta attentamente le esigenze operative della tua attività, la localizzazione ottimale e la sostenibilità economica del progetto. Un’accurata pianificazione è essenziale per garantire il successo del tuo business.

Ricerca dell’immobile e controllo documentale

Una volta eseguita l’analisi di fattibilità, potrai procedere alla ricerca dell’immobile commerciale idoneo. Ti consigliamo di consultare i portali immobiliari specializzati, filtrando la ricerca per le caratteristiche desiderate, oppure se hai poco tempo a disposizione, di rivolgerti direttamente ad agenzie immobiliari della zona che ti interessa. Una volta individuato l’immobile, sarà fondamentale effettuare un sopralluogo per verificarne le condizioni e la conformità alle normative vigenti. 

L’individuazione dell’immobile rappresenta solo il primo passo. Successivamente, sarà necessario avviare le procedure amministrative per l’avvio dell’attività. Ciò comporterà la verifica della documentazione relativa all’immobile, l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni e la negoziazione del contratto di locazione, che è l’aspetto sul quale vogliamo soffermare la nostra attenzione.

Disciplina delle locazioni commerciali in Spagna 

Innanzitutto, è importante sapere che in Spagna questa materia è disciplinata principalmente dalla Legge sulla Locazione Urbana (LAU). Evidenziamo, di seguito, alcuni aspetti chiave contemplati da questa legge. 

Prima, però, è bene sapere che, per quanto riguarda la locazione rivolta alle imprese, esiste anche un altro tipo di contratto, chiamato “Contratto di affitto di azienda”. Con quest’ultimo si cede ad un terzo l’uso di un locale commerciale, comprensivo degli elementi necessari per la continuazione dell’attività: licenze, avviamento, nome commerciale, marchi e, in generale, tutti i beni che partecipano al raggiungimento della finalità produttiva. 

Di questa tipologia di contratto, che ha caratteristiche proprie anche in termini fiscali, parleremo in un articolo a parte, mentre qui ci concentreremo solo sulla tipologia di contratto di locazione commerciale con cui viene ceduto il solo utilizzo del locale. Dunque, iniziamo col vederne gli aspetti più importanti.

Durata del contratto

La durata del contratto di locazione commerciale può essere concordata liberamente dalle parti. In altre parole, puoi prendere in locazione un locale commerciale per il periodo che preferisci. Non esiste, di fatto, una durata minima obbligatoria per questo tipo di contratti. 

Se non viene specificato un termine nel contratto, allora per legge si intende che la locazione abbia durata di un anno. 

Rinnovo del contratto

Una volta scaduto il termine iniziale, il contratto si rinnova automaticamente per periodi annuali, a meno che una delle parti non comunichi all’altra la sua volontà di non rinnovare con un preavviso stabilito nel contratto stesso. Se non è stato specificato alcun preavviso, si applicano i termini legali generali.

Canoni di locazione

La legge stabilisce che i canoni di locazione siano fissati liberamente dalle parti nel contratto. Tuttavia, esistono limitazioni all’aggiornamento degli stessi, come l’indice dei prezzi al consumo (IPC) o altri indici che possono essere stabiliti nel contratto.

Garanzia e cauzioni

La legge consente al locatore di richiedere una garanzia al locatario, generalmente sotto forma di cauzione. L’importo della cauzione non può superare l’importo corrispondente a 2 mesi di canone di locazione.

Diritti e obblighi

Sia il locatore che il locatario hanno diritti e obblighi specifici stabiliti dalla legge. Questi includono la manutenzione e la conservazione del locale, il pagamento di spese e tasse e la notifica di modifiche o miglioramenti al locale, tra gli altri.

È, comunque, importante tenere presente che la legislazione può essere soggetta a modifiche. Pertanto, è consigliabile consultare sempre la normativa vigente o richiedere una consulenza legale aggiornata al momento di stipulare un contratto di locazione di un locale commerciale in Spagna.

Cause di risoluzione del contratto

Un altro tema importante da tenere in considerazione è quello delle cause che possono portare allo scioglimento del contratto. 

Oltre alla scadenza indicata dalle parti nel contratto stesso, esistono, infatti, altre cause che possono portare alla risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale. Ecco le principali:

• Inadempimento contrattuale: tale condizione si verifica quando una delle parti non rispetta le condizioni del contratto (ad esempio, per mancato pagamento dei canoni);
• Morte del locatore: in caso di morte del locatore, gli eredi possono decidere di mantenere il contratto o di risolverlo.
• Altre cause previste dal contratto: le parti possono concordare altre cause di risoluzione nel contratto.

Come si aggiorna il canone di locazione?

Quando il contratto di locazione ha una durata superiore a un anno, le parti possono concordare un meccanismo di aggiornamento del canone di locazione e le modalità con cui effettuarlo. Solitamente, si concorda di aggiornare il canone annualmente in base all’aumento dell’indice dei prezzi al consumo (IPC), essendo questo l’indice generale più comunemente accettato. 

L’aumento verrà applicato all’inizio di ogni anno di validità del contratto, previa comunicazione del locatore al locatario, specificando la percentuale di variazione da applicare e motivandola adeguatamente. Qualsiasi altro indice utilizzato deve essere oggetto di particolare attenzione, poiché molti di essi possono comportare aumenti annuali significativi.

Il nuovo canone di locazione aggiornato sarà dovuto a partire dal mese successivo a quello in cui il proprietario comunica al locatario l’importo dell’aggiornamento.

Registrazione del contratto di locazione commerciale

La registrazione del contratto di locazione commerciale in Spagna, pur non essendo obbligatoria a livello nazionale come per i contratti di locazione abitativa, è altamente consigliata per varie ragioni. 

Infatti, in caso di controversie, un contratto registrato fornisce una prova legale più solida e facilita le eventuali azioni legali; inoltre, in alcune Comunità Autonome o per determinate tipologie di attività, la registrazione può dare diritto a sgravi fiscali o altre agevolazioni. 

Infine, alcune compagnie di forniture (acqua, luce, gas) potrebbero richiedere la copia del contratto registrato per attivare le utenze a nome del nuovo locatario. 

Documenti e altri adempimenti necessari per locare un immobile in Spagna da straniero

Locare un immobile commerciale in Spagna richiede una serie di adempimenti sia per il proprietario che per il locatario. Sebbene ci possano essere delle leggere differenze  a seconda della Comunità Autonoma in cui si trova l’immobile, qui di seguito indichiamo una panoramica generale dei documenti e degli adempimenti necessari e/o utili.

Documentazione necessaria per il locatore

• Documento d’identità: il DNI (Documento Nacional de Identidad) o, per gli stranieri nuovi residenti, il NIE (Número de Identidad de Extranjero).
• Certificato di proprietà: questo documento dimostra che il proprietario è il legittimo titolare dell’immobile.
• Licenza di prima occupazione (licencia de primera ocupación): questo documento certifica che l’immobile è idoneo all’uso commerciale e che sono state rispettate tutte le normative edilizie.
• Certificato energetico: è obbligatorio avere un certificato energetico dell’immobile.
• Licenza commerciale: se l’immobile è destinato a un’attività commerciale specifica, potrebbe essere necessaria una licenza commerciale specifica rilasciata dal Comune.

Documentazione necessaria per il locatario

• Documento d’identità: il DNI (Documento Nacional de Identidad) o, per gli stranieri nuovi residenti, il NIE (Número de Identidad de Extranjero).
• Contratto di lavoro o prova di reddito: per dimostrare la solvibilità, ti potrebbe venire richiesto di presentare un contratto di lavoro o una prova del tuo reddito (ad esempio, estratti conto bancari).
• Referenze: potrebbero essere richieste delle referenze da precedenti proprietari di immobili commerciali.
• Piano aziendale (facoltativo): a volte, soprattutto per attività particolarmente specializzate o che richiedono investimenti significativi, potrebbe essere richiesto di presentare un piano aziendale.

Quali sono le clausole più insidiose che un avvocato può controllare nel tuo contratto di locazione ad uso commerciale

Un contratto di locazione commerciale è un documento complesso che regola i rapporti tra il proprietario di un immobile e la persona o società che intende utilizzarlo per scopi commerciali. 

Per evitare spiacevoli sorprese, è fondamentale che un avvocato analizzi attentamente il contratto, prestando particolare attenzione ad alcune clausole che potrebbero nascondere insidie. 

Vediamo, di seguito, alcune delle clausole più importanti da esaminare.

Durata del contratto e rinnovi

Assicurati, prima di tutto, che non ci siano clausole che limitino eccessivamente la possibilità di recesso o di rinnovo e che le condizioni per il rinnovo siano chiare e non eccessivamente onerose. 

Spesso, infatti, viene inserita una clausola di rinnovo tacito che fa sì che il contratto si rinnovi automaticamente se nessuna delle parti comunica la propria volontà di non rinnovare. È, quindi, importante leggere attentamente il contratto e verificare se questa clausola è presente e quali sono le condizioni per recedere.

Un altro aspetto da controllare sono le modifiche al contratto al momento del rinnovo: in questa fase, infatti, le parti possono concordare di modificare alcune condizioni del contratto, come l’importo dei canoni, la destinazione del locale o altre clausole. Tuttavia, è fondamentale che tali modifiche siano espresse in modo chiaro e scritto.

Controlla, infine, se il locatario ha un diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile: questa informazione potrebbe esserti utile qualora decidessi di acquistare l’immobile.

Canone di locazione e aggiornamenti

Altro aspetto molto importante a cui prestare particolare attenzione è quello relativo alle modalità di aggiornamento del canone di locazione nel tempo. Assicurati, inoltre, che sia chiaramente indicata la ripartizione di tutte le spese accessorie (es. spese condominiali, utenze, etc.) e che le modalità di pagamento sia del canone che delle spese accessorie siano determinate in modo chiaro e non passibile di diverse interpretazioni.

Uso dell’immobile

Per non incorrere in problemi, è sempre bene assicurarsi che la destinazione d’uso prevista nel contratto corrisponda effettivamente all’attività che intendi svolgere. 

Occorre, inoltre, accertarsi quali siano le condizioni per apportare modifiche all’immobile e come saranno, in tal caso, ripartiti i costi.

Responsabilità per danni

Consigliamo sempre ai nostri clienti di stabilire in modo chiaro e certo all’interno del contratto quali siano le responsabilità in caso di danni all’immobile e le modalità di risarcimento.

In particolare, andranno stabilite con attenzione le responsabilità per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Clausole penali

È importante controllare l’ammontare delle penali in caso di ritardi nel pagamento del canone (eventualità che è meglio evitare ma che, comunque, può accadere) e assicurarsi che il contratto contenga condizioni per la risoluzione anticipata del contratto equilibrate per entrambe le parti.

Cessazione del contratto

Suggeriamo di verificare sempre con attenzione i termini e le modalità di disdetta del contratto da parte di entrambe le parti. In particolare, è bene controllare che le modalità di restituzione del deposito cauzionale siano chiare.

Altre clausole da controllare

Prima della firma, verifica se è possibile sublocare l’immobile e a quali condizioni e controlla quali siano le conseguenze a livello contrattuale in caso di trasferimento d’azienda.

Perché è importante farsi assistere da un avvocato

Affidarsi a uno studio legale specializzato in diritto immobiliare come Fiat Lux Legal è fondamentale per prevenire spiacevoli sorprese e tutelare al meglio i propri interessi economici. Un contratto di locazione commerciale redatto con chiarezza e precisione può evitare future controversie e garantire una collaborazione serena tra le parti. 
Il nostro team legale è a tua completa disposizione per offrirti un’analisi dettagliata delle clausole contrattuali e una consulenza personalizzata, assicurandoti così la massima tutela dei tuoi diritti. Contattaci!