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COSA SONO LA REGOLARITÀ URBANISTICA E CATASTALE DI UN IMMOBILE?

IN QUALI SANZIONI SI PUÒ INCORRERE SE NON SI È IN REGOLA?

Cari Fratelli e Sorelle,

oggi vogliamo fare un po’ di chiarezza su due importanti concetti giuridici che molto spesso vengono confusi nella pratica ma che invece hanno una ratio e uno scopo ben diversi, così come diverse sono le conseguenze giuridiche in caso di mancato rispetto della normativa relativa.

Spesso infatti conformità urbanista e catastale vengono confuse o scambiate tra loro. Scopriamo insieme in cosa si distinguono.

Conformità urbanistica e catastale a confronto:

• Conformità catastale: si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonché della corrispondente planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Agenzia delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale e non urbanistica. Non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi alla titolarità della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili: paradossalmente possono esistere immobili accatastati ma abusivi.
• Conformità urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità immobiliari. Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della vendita dell’immobile, anzi, meglio ancora prima di incaricare agenzie immobiliari o di pubblicizzarlo con inserzioni. Quest’ultimo passaggio serve a riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero rendere nulli gli atti notarili, aprire la strada a possibili contenziosi o diventare pretesto soprattutto per il promittente acquirente per deprezzare il valore e chiedere riduzioni consistenti.

L’importanza della conformità urbanistica e catastale.

Dunque ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento. Può capitare infatti che un immobile sia conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure anche l’esatto contrario.

Ogni immobile, per essere costruito, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale del luogo in cui si trova l’immobile, chiamato titolo edilizio/abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01). La corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

Quando è necessaria la conformità?

• Per la compravendita.
• In caso di interventi edili, come ad esempio per una ristrutturazione.
• Per la richiesta o surroga di un mutuo.

Come si verifica la conformità?

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L’edificio potrebbe essere stato realizzato in maniera difforme al progetto presentato al Comune modificato oppure modificato nel corso del tempo.

Principali cause di non regolarità.

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto. Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

• • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso soltanto un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una SCIA in Sanatoria.
  Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina. 

Conformità urbanistica nei rogiti notarili.

L’immobile per essere venduto deve essere dotato della conformità catastale, obbligatoria dal luglio 2010, mentre, per quanto riguarda la conformità urbanistica, gli obblighi sono più complessi:

• nell’atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l’immobile (menzionando la licenza, la concessione o il permesso di costruire). Tuttavia se l’immobile è stato realizzato prima del 1° settembre 1967, è possibile tralasciare la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali;
• in caso di modifiche importanti dell’immobile (ricadenti nella cosiddetta “ristrutturazione pesante” di cui all’art. art. 23 comma 3 del DPR 380/01) occorre indicarne nel rogito i rispettivi titoli autorizzativi/abilitanti con cui sono stati effettuati (ad esempio demolizioni e ricostruzioni, frazionamenti, ristrutturazioni, ampliamenti, sopraelevazioni, etc);
• in presenza di abusi edilizi sanati in passato con un condono edilizio/sanatoria occorre menzionare nell’atto l’avvenuto rilascio dei rispettivi titoli in sanatoria;
• in caso di modifiche minime e interventi minori all’immobile non andrà obbligatoriamente menzionato nel rogito quale autorizzazione o comunicazione è stata utilizzata per fare i lavori, tuttavia è caldamente consigliato per evitare possibili conseguenze sul piano civilistico tra venditore e compratore; ad esempio il caso riguarda le parziali difformità, che secondo una sentenza di Cassazione non rendono formalmente nullo l’atto notarile restando fermi il diritto al risarcimento del danno e alla risoluzione di parte.

Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?

È importante far verificare da un tecnico abilitato la regolarità urbanistica perché a differenza di quello che si potrebbe pensare il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi: la giurisprudenza più recente infatti ritiene che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera. Anche l’eventuale agenzia immobiliare non ha alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva assenza di abusi per cui il modo migliore per tutelarsi è incaricare un tecnico abilitato che, al contrario degli altri soggetti, ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso.

Conseguenze per abuso e irregolarità edilizie.

La formula presente nei rogiti in genere è la seguente: “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, per questo l’acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie. Ma chi acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica che conseguenze può avere?

• Abusi gravi.

In caso di abusi edilizi gravi, oltre ad una denuncia penale, sarà necessario provvedere alla demolizione ed al ripristino dei luoghi ed in alcuni casi l’immobile potrà essere acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune.

I casi più frequenti di interventi non autorizzati che comportano un abuso sono un soppalco non autorizzato, l’apertura o lo spostamento di una finestra, la realizzazione di una veranda sul terrazzo, il frazionamento di più unità, la modifica di un balcone. Non sempre è possibile sanare ed a volte è necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune.

• Irregolarità meno gravi.

Altri tipi di irregolarità, meno gravi, comportano solo delle sanzioni amministrative e possono essere risolte con una SCIA in Sanatoria o una CILA. Solitamente sono dovute alla modifica della distribuzione interna: spostamento della cucina, demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze. La SCIA in sanatoria permette di sanare opere edilizie irregolari o abusive che sarebbero dovute essere realizzate con una denuncia di inizio attività. Si può invece utilizzare la CILA, pratica più semplice ed economica, solo se i lavori irregolari sono stati realizzati dopo l’entrata in vigore della Legge 73/2010 cioè il 26 Maggio 2010. Pertanto i lavori realizzati prima di questa data dovranno essere sanati con SCIA in sanatoria.

La regolarizzazione può essere semplice ma bisogna sempre verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali (igienico sanitarie ed edilizie). Ad esempio se è stata demolita una parete per allargare il soggiorno bisogna verificare che la superficie del nuovo ambiente sia maggiore di 1/8 della superficie delle finestre. Questo è un tipico caso in cui anche per un piccolo intervento non è possibile regolarizzare e per avere la completa regolarità urbanistica bisogna ricostruire la parete.

Consigli pratici.

In conclusione: se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto (la responsabilità del controllo non è del notaio ma del venditore), in caso di abusi minori l’immobile può essere venduto ed il nuovo acquirente erediterà la responsabilità dell’abuso (con possibili sanzioni penali e rischio di demolizione). Esistono altresì piccole difformità che comportano sanzioni solo amministrative ma possono diminuire il valore della casa perché rendono difficoltoso l’accesso a mutui o future vendite e non sempre possono essere regolarizzate.

Le spese per la regolarizzazione, sanzioni e responsabilità penale sono nella maggior parte dei casi dell’acquirente e non del venditore. Il consiglio è quello di acquistare sempre un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia che con una dichiarazione è sottoposto ad una responsabilità di natura penale.

Quindi si consiglia quanto al venditore quanto al compratore, e comunque a tutti i soggetti interessati dal trasferimento tra vivi di un immobile, di far svolgere, prima di qualunque forma di messa in vendita, le verifiche di regolarità e conformità urbanistica da un professionista abilitato esperto in materia, nonché di far verificare tutti gli aspetti giuridici connessi alla vendita da parte di un avvocato.

Il team di Fiat Lux è a Vostra disposizione per chiarire qualsivoglia dubbio possiate avere in materia. Potete scriverci al nostro indirizzo: info@fiatlux.legal e saremo ben lieti di potervi fornire tutte le informazioni di cui possiate avere bisogno per aiutarVi nelle Vostre scelte negoziali.

Un caro saluto e a presto.

Fiat Lux Legal 

Avv. Federica Loreti[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]